マンションの管理費用を安くする方法
マンションの管理費用は区分所有者にとっては恒常的な問題だ。払わないという選択肢が基本的にはない。延滞すれば最悪は競売請求によって区分所有関係から排除されるコトさえもある。また、管理費用は建物や設備の老朽化に伴って毎年か数年に一回のペースで上昇する。新築時は分譲会社の営業都合もあって意図的に低く設定されており、本来必要となる費用がカバーされていない事情もある。いずれにせよ、管理費は時間経過とともに上昇するのだ。では、上昇率を下げる方法は無いのか。答えは「ある」だ。
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https://copelog.info/2020/10/03/cost-cut/
「マンションは管理を買え」はウソ？！
このフレーズはマンションの購入を考える人なら一度は耳にしたコトがあるのではないだろうか。決して間違ってはいない内容だ。しかし、高い管理費を払えばそれで良いかと言えばそうでもないコトも断言できてしまう実体がある。結論から述べてしまうと「マンション管理に最低限の関心が持てないのであれば、マンションは買うな」というコトだ。こちらの方が不確実性の多い今の時代に即している。その理由を下記に記す。
ネギ鴨
日本のマンションの９０％以上が、管理会社にその管理を委託している。自主管理している管理組合はほんの数パーセントだ。まずこの管理会社だが、管理業務主任者という国家資格と２年以上の実務経験が求めれるプロが在籍しており、清掃などの肉体労働以外は彼らが管理業務を担ってくれている。その道のプロというコトと、管理もしてくれているコトから頼りすぎてしまう傾向にある。そうなるとどうだろうか、管理組合の運営はほぼ彼らのアドバイス通りで進むようになるリスクがある。
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割に合わないマンション建て替えの現状と解決策
マンションの老朽化の行き着く先は「建て替え」が待っている。カタチあるものは必ず朽ちていく。しかし、日本のマンションの寿命設定はあまりにも短い。地震が無いとは言え、築50年以上の共同住宅は世界中にいくらでも存在し、しかも現役で使われている。
国土交通省のデータによると、1９７５年から２０１４年の約４０年間で建て替えられたマンションはたったの２５０棟となっている。（この数字には阪神大震災による建替え件数は含まれていない。）２５０棟を３９年で割返すと、６.４棟／年という数字が浮かびあがってくる。非常に少ない。
建て替えが少ない理由
シンプルに、お金が掛かりすぎる。これに尽きる。そして、建て替え自体は相当危険な建物と判断されない限りは建て替えする義務がない。実際に建て替えをするとなっても、建替中の住居も探さなくてはならず、年という単位で賃貸などを手配して住居を用意する必要がある。取り壊しから、新しい建物が建つまで考えただけでも莫大なお金が掛かることぐらいは誰にでもわかる。皆、お金を払いたくないのだ。ましてや高齢者に次の３０年、５０年を考えてそんな決断ができる人が居るはずがない。余暇にお金を使いたいと考えるはずだ。
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マンション管理組合の監事を解任する方法
マンション管理組合の役員である理事長同様に監事を解任したいケースがある。理事長との結託により管理組合が無力化されているようなケースや、癒着や横領の疑いがあるようなケースが浮かぶ。実際に、会計理事単独によって横領事件が起こされるようなケースがあっても、監事がきちんと機能していればコトが大きくなる前に未然に防げたモノもある。監事は管理組合運営の最後の砦とも言える重要なポジションだ。それゆえに機能していないのであればすぐに解任した方がベターかもしれない。
監事の役割
解任に誘導していくためのアクションを起こす前に、監事の役割を知っておく必要がある。解任しようにも具体的な理由が必ず必要となるからだ。非論理的な感情論だけでは、モノゴトは前に進まない。下記に標準管理規約に示されている監事の役割を記す。
第41条（監事）
- 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
- 監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況に不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
- 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
監査という言葉の意味は、監督し、検査するというコトだ。世間には監査法人が存在しているが、こういった法人は企業の経営状態を監督して、検査するコトで企業運営の健全性を見張っている。マンション管理組合の監事もまさにこれと同様の機能を果たすために設けられたポジションとなっている。
しかし、盲点となるのは「業務の執行及び財産の状況を監査し」「不正があると認めるとき」といった条件だ。そもそも、監査法人に勤めたコトもないただの自然人の人間が何を持って健全かどうかを判断するのかという大きな疑問が残る。「不正があると認めるとき」という条件に関しては、監査を担っている人間の個人的な知識量によって不正があっても見抜けない状況が生じ、監査品質が大きく左右されてしまう点が挙げられる。
アナタの知らないマンション管理費・修繕積立金の行方
マンションの管理費という意識で管理費と修繕積立金が引き落とされているコトは大概の区分所有者であれば知っているに違いない。管理費等というコトバでこの二種類のお金が毎月自動振替になっていると理解しているかもしれない。しかし、このお金がどのようなルートで、どんな口座で管理されているかまでを知っている人は少ない。管理会社や会計理事などの不正を未然に防ぐ意味からも把握しておいて損はない。
3種類の口座
アナタの大切な虎の子が毎月引き落とされた後に通過または保管される口座は下記の3種類だ。
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収納口座
- 保管口座
- 収納・保管口座
一口座しか管理していない場合は、一番下の収納・保管口座にお金が集められている。その他の場合は、収納口座と保管口座の二種類の口座を持つと考えれば良い。もちろん銀行で口座開設しているだけなので、残高証明書の発行も可能となっている。残高証明書の取得は義務ではないものの、きちんとお金があるコトを証明する資料となるコトから、年度締め集会にでも皆が確認できるようにした方が横領対策になる。
3種類のお金の通路
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