マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

マンション内の挨拶は不要!?

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 マンション内における住民同士の挨拶を禁止するルールに関するニュースがあった。報道によると「挨拶が返って来なくて不快な思いをした」「子供には知らない人に挨拶されたら逃げるように子供に言っている」というような理由が挙げられている。

 

 物議を醸し出しているように報道がなされているようであるが、そのマンションを所有している人たちの民主主義的な手法によって規約が細則が決められたのであればそれで良いのではないだろうか。

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 「挨拶はするものだ」と言った主張は世間一般的に見れば正しいのかもしれない。一方で、児童が事件に巻き込まれるような出来事も今日の日本社会では発生しており、親御さんの気持ちも十分に理解できる。

 

 新たなルールを設定する際にポイントとなるのは、それを設定することによって得られる利益と不利益の相関性にある。今回の場合は、「挨拶をしない」というルール設定がそのマンションの住民にとっては合理的な判断になっただけである。

 

 規約の設定・変更・廃止は区分所有者の特別決議(3/4)でなされるため、これだけの多数で可決されているのであれば、尚のこと合理的な判断と見なされた上でのことであると言えよう。

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 恐らく、その集会の場には、管理会社から派遣されているフロントマン(管理業務主任者)が同席していたであろうことも予想できる。住民同士が挨拶しないことによって、悪意ある部外者が出入りしやすくなる点も十分にアドバイスされ、議論もなされた上での判断であろう。逆に挨拶を義務化することについての議論もなされたのであろう。

 

 その上での最終結論であれば、それを外野の人間がとやかく言うのはやはり疑問が残る。仮にこれで不利益を被るようなことがあっても、その不利益を被るのはそのマンションの方々であって、我々ではない。その決議による不利益が多いとなった場合には、また規約等を変更すればいいだけである。

 

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 共同住宅は1棟の建物と敷地を複数の人間で共有するため、どうしてもマンション固有の風土やコミュニティが生まれものである。ルールを自由に設定できる以上は、その所有者が合理的と判断する形で規約を設定・変更・廃止しながら環境や時代の流れに沿った運用をしていくべきだ。マンションの寿命は60年と非常に長い。それは建物を共有している人たちと運命共同体となっている時間が長いという意味でもある。それ故、ルールは流動的かつ機動的に運用し、住人たちが快適に住めるようにすればいい。

マンション管理士という専門家が活躍できない理由

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今年はマンション管理士試験が11月27日に実施された。今年の受験者数は約16000人となり、前年よりも少ない。実はこの減少傾向は常態化している。その理由は至ってシンプルで、合格率8%という難易度の割りに儲からない資格だからだ。その極めつけは、弁護士や医師のように独占業務ではないことも影響している。要はマンション管理士でなくてもマンション管理に関わるアドバイス提供はOKということだ。

 

近年のマンション管理を取り巻く環境は複雑さが増していることもあり、管理会社以外の専門家とされるマンション管理士等の必要性が国土交通省が発する標準管理規約のコメントでも説かれている。もちろん、マンションの管理会社にも優秀な人材はたくさんおり、管理業務主任者なる国家資格はマンション管理士とさほど変わらない知識が必要とされる。その上、実務経験までが登録用件となっており簡単に取得できる資格ではない。では、どうして管理会社一辺倒の体勢では不十分な上に、マンション管理士という専門家が活躍できない環境が形成されているのか。

 

難しいアプローチ

端的には、マンション管理士の顧客となる管理組合へのアプローチが非常に難しい。管理組合は理事や監事等を選任することで理事会がその管理に関わる情報を掌握している。掌握している以上は、管理に関わるサポートは管理会社から受けることになる。管理会社にはフロントと呼ばれる営業マン(管理業務主任者)がおり、彼らの専門知識や経験に基づいて理事長等に助言がなされる仕組みになっている。先にも述べた通り、マンション管理会社で必要となる国家資格(管理業務主任者)には素人の居住者が知るはずも無い多くの情報が含まれている。こういった状況下で、理事会がマンション管理士に相談しようという状況にはなりにくいし、私が管理会社のフロントマンなら他の専門家に連絡させないように仕向ける。なぜならば、自分たちの存在意義がなくなるからだ。存在意義が無くなると言うことは替えが利くということであり、自分たちの食いブチを損なう可能性を創り出すことになる。

 

新たなコスト

外部の専門家にアドバイスを依頼するということは、新たなコスト発生に他ならない。エレベーターや消防設備点検と違って、マンション管理に関わる総合的な情報提供ぐらいしかできないマンション管理士はこの点で特に不利だ。管理会社であれば毎月決まった額を支払えば良いが、それとは別に予算外のことをしようとなると管理会社と一緒に作った予算計画が狂うことにもなる。そうなると余程のことが無い限りは、管理会社以外の専門家にアドバイスを求めようとする動機にはなりにくい。

 

管理に無頓着な区分所有者

「マンション管理」の仕事内容は呼び名からして面倒くさそうだと思うなら、それは大正解だ。その為に管理業者が存在しているとも言える。素人ではわかりにくい消防法や設備点検などの要素が含まれることもあり、どうしても面倒な部分が生じる。毎月管理費を支払うことで、この面倒な仕事から解放されることができる。しかし、これは言い換えれば本来は自分たちで担うべき管理の仕事を金で解決しているだけであり、管理ノウハの蓄積にはならない。管理ノウハウは管理会社で蓄積されるばかりで、情報の非対称性が生じることに直結する。そもそもマンション管理は本当に国家資格者がいないとできないかと言えば、その答えはNOだ。実際に、自主管理で管理会社を入れずに自分たちで合理的に管理している管理組合も日本には存在している。ノウハウが蓄積できる上に、管理会社への委託費用が省ける分、毎月の管理費も安くなり一石二鳥だ。

 

全ての管理業務を自分たちで担うまでせずとも、本当に自分たちだけでは処理できない仕事がある時にだけ専門家に依頼すれば管理委託費用の圧縮に繋がる可能性がある。それでもこういったことすらあまり議論されないのは、マンション管理に無頓着すぎる居住者が多すぎるからだ。無頓着さ故に管理会社に丸投げし、情報の非対称性を創り出している。自分たちに情報が少ないということは、判断するための材料を管理会社に委ねることになり、マンション管理士といった他の専門家にアドバイスを求めるような状況にはなりにくい状況を創り出す。

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こういった要素から、マンション管理士がバッターボックスに立つ機会が劇的に少ないワケである。機会が少ない以上は、どうしても士業としての商売が成り立ちにくい。その上、独占業務でないならさらに不利な状況が強いられる。そうなると受験者が毎年減少していることにも納得ができる。全国には約10万棟(10万管理組合)のマンションがあり、マンション管理士は約2万人の登録がある。簡単に計算しても、1人のマンション管理士で5棟分の顧問契約しかできない。その時々のスポット取引ならば、その2万人のマンション管理士で仕事の取り合いが発生する。

 

必要な専門知識を持つマンション管理士という資格ではあるが、活躍できる場は今後もあまり期待ができない。優劣はあれど、管理会社という業態の方が圧倒的に有利な市場となっている。

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マンション管理士等の外部専門家活用が進まない「壁」

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世間にあるマンションの割以上が管理会社に管理業務を委託している。管理会社には当然ながらこの分野の知識や法律に明るいプロフェッショナルが在籍している。しかし、プロの定義は少々あいまい部分がある。お金をもらえるのがプロ、もらえないのがアマ。そんなことはない、価値のないプロもいれば、価値のあるアマもいるのが実情に違いない。

 

管理会社を社同時につかうパターンは経済的な理由も手伝ってほぼ皆無だろう。ということは、管理業務を委託している管理会社は社にお願いするコトになる。これは、良く言えば合理性の追求、悪く言えば一党独裁の状況となる。

 

世間には、管理会社以外にもマンション管理のプロは多く存在する。コンサル会社もあれば、マンション管理士といった国家資格者も日本全国に2万人ほどいる。しかし、こういった第三者機関の存在やその意義を知るマンション所有者は非常に少ない。何故か。先にも述べたように、一党独裁の悪い面によってこのような状況が起きやすくなっているからだ。

 

管理会社との契約は年ごとに更新されるのが業界の常となっている。何も問題がなければ、毎年毎年その都度更新となる。何も考えていないマンション所有者は、更新の議題があがる度に適当に「賛成票」に入れるだけだろう。しかし、「何も問題がない」とどうやって判断できるだろうか。サービスクオリティの高さや、価格競争力は比較対象があって初めて違いがわかる。はずだ。

 

しかし、一党独裁体制ではそんな比較要素に関わる情報は事前に排除されてから情報が伝達される。考えてみてほしい、「私たちの委託サービス比較のために競合との見積を実施しましょう。」なんていうご進言ゴトが管理会社からあがってくるだろうか。否、それは絶対に無い。彼らとて民間の営利団体である以上は、稼がなくてはならない絶対的な理由がある。それを達成するためには、一党独裁体制を敷く方が合理的である。

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政府主導で設置されたマンション管理士制度も、複雑化を極めるマンション管理の円滑化や高度化を目指したものとなっている。しかし、彼らを管理組合に投入することで、契約更新記録が絶たれるリスクをおかしてまで管理会社自らがそんな第三のプロフェッショナルの存在やその活用意義を教えるだろうか。例外はあるだろうが、答えはほぼ100%NOだろう。

 

この状況に加えて、管理組合がマンション管理士に仕事をお願いすると、「助言料」や「相談料」といった管理会社へ費用とは別のコストが発生することにもなるため、第三のプロの存在を知っていても二の足を踏んでしまう要素もある。であれば、現在の管理会社とうまく交渉しようという甘い考えに駆られてしまうのも無理は無い。

 

しかし、それではいけない。

 

あなたの交渉を持ちかけようとする管理会社はその道のプロだ。そんな相手とマンションに関わる知識や法律に疎いマンション所有者では交渉にならない確率の方が高い。ではどうするのか。競争の原理を取り入れながら相談するコトだ。管理会社もマンション管理士も競争に晒されている。これを念頭に管理会社とも外部専門家とも交渉すれば良い条件が引き出せる。

 

 

coperuman.hateblo.jp

 

実は知られていないマンションの管理費と修繕積立金の使途

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マンションの所有者になれば、毎月の管理費や修繕積立金が徴収されるコトぐらいは世間の常識になっている。しかし、毎月徴収されるお金の使い道まで把握している人は実はあまりいない。マンションの管理会社に丸投げし、輪番制の理事会や総会の運営もほぼ全て管理会社に任せっきりになっているため、それは当たり前の状況だと言える。しかし、それではいけない。管理会社はあくまでも管理組合のサポート役(有償)でしかないからだ。主権は管理組合にあるという原理原則から考えれば、毎月徴収されるお金の使途は少しでも把握しておくべきだと言える。

 

管理費の中身

  1. 管理員の人件費(管理員がいなければ不要)
  2. 公租公課
  3. 共用設備の保守維持費及び運転費
  4. 備品費や通信費その他の事務費用
  5. 共用部分等に係る火災保険料やその他損害保険料等
  6. 経常的な補修費
  7. 清掃費用や消毒費用等
  8. 委託業務費
  9. 専門的知識を有する者の活用に要する費用
  10. 管理組合の運営に要する費用
  11. その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

これらの合算費用が共用部分の持分割合によって分割され、各戸の負担金額が決まる。これだけの項目があるため、よくよく考えてみるとコストダウンできそうな項目があるコトも見えてくる。もちろん、それら各々の費用を下げるコトで、毎月の管理費ダウンにつながる。

 

修繕積立金の性質

このお金の使途は名前にある通り「修繕」のためとなっている。しかし、修繕のためだけに使われるワケではない性質があるコトまで把握している人は少ない。積み上がった修繕積立金取り崩すコトで下記のような使い方をするケースがある。

  1. 不測の事故等により必要となる費用
  2. 敷地及び共用部分等の変更や処分
  3. 区分所有者全体の利益のために特別に必要となる費用

各々の具体例としては、不測の事故等というのは自然災害などを含む事態によって生じる費用となる。例えば、共用部分が地震によって損傷し、それが保険などではカバーできないようなケースが挙げられる。

敷地及び共用部分の変更とは、駐車場の増設や撤去等が挙げられる。区分所有者全体の利益のためというのは、各戸にパラボナアンテナを設置したりするようなケースとなる。 

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マンションの寿命は数十年もあり、非常に長期間の運営が前提とされなくてはならない。しかし、未来は常に不明確であり、予想ができない。この普遍的な事実を鑑みると、必ず生じる経年劣化による修繕のために積み立てられたお金は取り崩さない方がベターだと言える。取り崩して使い込んでしまえば、後になってお金が本当に必要になった時に、それが足りず、各戸から持ち出し金を要望しなくてはならない。

 

こういった事態に備えるためにも、日頃から合理的な管理運営体制を敷くコトで、必要最小限の徴収金でコトが収まるようにしていくべきである。自分たちのお金は自分たちで能動的にコントロールすべきだ。

新築マンションの買主を重大な欠陥から守る法律

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一生に一度の買い物が台無しになってしまわないようにする為に、新築住宅の買主を守る「住宅瑕疵担保履行法」という法律である。この法律は、平成21101日以降に新築住宅(竣工後1年以内)として引き渡されるマンションを含む住宅に適応されるものであり、主要構造部分等に隠れた瑕疵があった際に保証金が支払われる仕組みになっている。また、適応期間は新築住宅の引渡しから10年間と定められている。

 

間接的に支払われる仕組み

瑕疵担保の責任を負うのは、売主となる宅建業者や建設業者となっている。具体的にどんな仕組みになっているかというと、売主となる業者が「保険」や「供託」によって、消費者へ保障できる体勢を敷かれている。すなわち、買主である消費者が、売主にクレームしてはじめて保険等が適応されるコトを意味している。そのため、売主が瑕疵を認めないと話が進まない要素がある。

 

しかし、例外もある。売主が倒産してしまっていたりして、すでに存在していない場合だ。この場合は、国土交通省指定の指定保険法人に「直接請求」することとなる。上限が決まってはいるものの、保障されないよりは遥かにマシだと言える。

 

また、指定保険機関のサービスの1つとして大規模修繕工事に関わる保険も引き受けている。大きな工事は沢山の人間が関わる為、どうしてもミスが出ることがある。これが致命的なミスであった場合には、やはり補修が必要となり、費用も発生する。そういったリスクに備えることができるため、いつかは大規模修繕を実施しなくてはならない管理組合も知っておいて損はない。

 

新築住宅の売主に課されている義務

保険加入や供託は、義務となっている。従って、モグリの販売業者でもない限りは必ず保障体制が敷かれている。しかし、こういったルールの存在を知っている買主は少ない。それは、保険金を支払う側にとっては、保険は使ってしまえば次からの掛け金(費用)がアップする仕組みになっているためだ。たばこを吸う人に掛けるがん保険が、たばこを吸わない人と同じ掛け金で済むワケがない。保険という仕組みは、統計学を利用した商売という原則から考えれば自明の理であろう。ちなみに「供託」というのはあらかじめ現金等を法務局に預けいれておく仕組みとなっており、保障がなされる際はここからお金が引き出される仕組みとなっている。

 

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保障の範囲

構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分とされている。構造耐力上主要な部分とは、コンクリート造(マンション)であれば、基礎・外壁・壁・柱・梁・屋根・排水管等となっている。木造住宅(一戸建て)であれば、土台・基礎・外壁・屋根・開口部などが対象となっている。もちろん、地盤深くに打ち込む基礎杭なんかも対象となっている。

 

「紛争」は想定の範囲内

先にも述べた通り、保障の話が進むのは、基本的には売主にクレームした上での話となっている。保険の掛け金が上がらないようにするためにできるだけ保険は使いたくない経済原理が働くことから、売主がクレームに応じず、買主が適切な保障を受けられないケースも想定される。すなわち、売主が正当なクレームに応じなければ、それは必然的に紛争へと発展することになる。

 

住宅紛争審査会なるものがあり、そこへ申請することで、調停や仲裁サービスを受けることができる。申請手数料には1万円を要するものの、鑑定や現地への調査費用は原則的に掛からないように配慮されている。保険金の支払いに関わる場合は、指定保険法人も加わることになっている。細かくは下記のリンクから確認してほしい。

 

せっかく購入した新築住宅に致命的な欠陥があっても、泣き寝入りする必要はない。公正なクレームができる制度が整っている。あとは、適切な行動に移せるかどうかだ。行動につながるかどうかは、知っているかどうかの次元となることから、やはり、制度や法律を知っておいて損はない。