マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

泣き寝入りするな! マンションの違法民泊サービス提供者は排除できる!!

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 民泊に関するトラブルは無くならない。需要が大きいことからも、実入りが期待できるため、サービス提供者が居なくなることは無い。行政による整備が現状に追いつこうといろいろと対処しようと手を打ってはいるが、結局のところ違法運営は無くならず、トラブルは依然として続出している状況にある。

 

開き直る民泊サービス提供者

 サービス提供者は、稼げる状態が続く限りは何とかその状態を継続しようとする。管理組合が運営を停止するように申し込んでも、のらりくらりとかわし、しまいには損害賠償請求をすると威嚇してくる悪質なケースもあるようだ。これは、経済合理性を最大化しようとする人間の性質から考えれば想定の範囲内の行動だと言えよう。

 

無知な管理組合

 管理組合という組織は、たまたま同じ建物の一室を購入した区分所有者の集まりに過ぎない。その集まりには、常識や秩序といった不文律化されたルールがあるという認識のもとで安心・安全が担保されている。しかし、不文律というのは非常に弱い存在だ。それぞれの人には、それぞれが持つ常識や秩序に対する概念が多少なりとも異なるからだ。だから、管理規約に明文化するべきだ。明確に、民泊は禁止する、と。

 

管理規約の効力と変更方法

 大阪地裁で裁かれたケースにおいては、特に民泊を禁止するという文章は管理規約には無かったそうだ。それでも組合側に有利に裁判を進められた背景には、あらかじめ管理規約に定められていた条文の存在があったからだ。それは、「専ら住居のために」という文言と、「共同の利益に反しない」といった秩序を担保するための文言である。

 管理規約は、マンション固有で守られるべきルールであり、法的拘束力を持つ側面がある。そのため、管理規約を変更する場合は、区分所有法において議決権の4分の3を必要とする特別決議によって変更すると定められている。すなわち、特別決議を以って明確に民泊を禁止する条項を管理規約に加えれば強い拘束力を持つコトを意味している。

 尚、管理規約に関する詳しい内容は過去の記事を参考にしてもらいたい。 

coperuman.hateblo.jp

 

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迷惑行為者は法的に排除可

 のらりくらりと正当なクレームをかわすような迷惑行為者も、悪質な威嚇をする無知な迷惑行為者も合法的に排除ができる。特別決議により管轄の裁判所へ提訴するコトになるため、最終的には裁判所の判断に委ねることにはなるが、明確に管理規約に定められている禁止行為が繰り返され、所有者の4分の3以上で決議するため、裁判所も公正に判断がしやすい。管理組合の主張が認められれば、強制競売によって強制的に迷惑行為者を排除できる。これは、迷惑行為者にとっても脅威になるに違いない。ローンがあろうがなかろうが、裁判所主導の競売によって割安価格で第三者に売り飛ばされるのだ。もちろん、ローンだけが残る可能性は非常に高い。

  義務違反者に対する処置に関してさらに詳しく知りたい方は過去の記事を参考にしてほしい。

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 不毛な対応や議論に労力や時間を投入せずに、お国が定めたルールである法律を活用して合理的に対応し、平和な生活を取り戻してほしい。自分の住処にも関わらず、不条理にストレスを溜め込むのは心身に大きな負担だ。

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マンションの管理委託費用見直しによる恩恵は莫大?!

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35年のマンションがぶつかる経済的な障害について述べられているこの下記のニュース記事は非常に興味深い。細かな背景についてはここでは割愛させて頂くとして、当ブログにおいては「管理会社に支払う管理委託費用」についてもう少し深めていく。

 

平均管理費用

全国平均で平方メートル当たり約210円程度が相場となっている。例えばアナタの専有部分の広さが、65平方メートルだった場合に平均単価である210円を掛ければ、全国平均ベースの管理費用が算出される。この場合は月額13,650円(= 65×210)となる。年間に換算すると163,800円(=12×13,650円)という数字が導かれる。

 

では、記事の内容を抜粋してもう少し具体的に考えていく。約130戸は、130戸として固定し、管理会社変更前までの年間1700万円を使って月額費用を計算する。

 

1700万円÷12ヶ月÷130戸= 10,897

 

10,897円が専有部分1戸あたりの(平均)月額管理委託費用ということになる。記事には管理会社を切り替えたことによって、年間1,000万円まで下がったとある。これを同じように計算して、1戸あたりの(平均)月額管理委託費用を求めると下記のようになる。

 

1000万円÷12ヶ月÷130戸= 6,410

 

1戸あたりの(平均)月額管理委託費用は6,410となり、驚愕の約41パーセントダウンとなる。41パーセントだ。完全に無視できないレベルだ。この記事にある約130戸のマンションは、1984年の竣工から莫大なロスをしていた可能性をここでは強調したい。もちろん、竣工時の管理費用が月額1万円の水準よりも低かった可能性もある。しかし、上記のように竣工から28年以上も経過してから約41パーセントもの管理費ダウンができたというコトは、当時から割高な管理費を払っていた可能性の方が大いに高いと言える。なぜならば、時間が経つにつれて管理費用は高くなるという定説がこの業界にはあるからだ。

 

では、この記事に登場する志あるスーパー主婦が理事長となった2012年(記事には4年前に理事長になったことがわかる内容が書かれている)から新築時とされている1984年まで溯った場合に、この28年間でどれほどのコスト削減ができたのかを計算してみる。

 

条件1:新築時1984年~1994年までの10年間の平均月額管理委託費を8,700/戸とする

条件2:1994年~2004年までの10年間の平均月額管理委託費を9,800/戸とする

条件3:2004年~2012年までの8年間の平均月額管理委託費を10,897/戸とする

 

8,700円×12ヶ月×130戸×10年= 13,572万円

9,800円×12ヶ月×130戸×10年= 15,288万円

10,897円×12ヶ月×130戸×8年= 13,599万円(1万円以下切捨て)

 

上記3つの和が28年間に支払った管理委託費用の想定合計金額となり、その金額は、42,459万円となる。億単位の金額が出てくることからも、管理委託費用がいかに馬鹿にならないかが理解できる。逆説的には、管理委託サービスは儲かるというコトとなる。

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では、記事に登場するあのスーパー主婦が28年前に非合理的に設定された管理費の存在に気付いており、新築時から相見積もりによって管理会社を選んでいた場合はどうなるだろうか。現実的には、新築初年度から管理会社の変更はなかなか難しい部分があるため、通常の管理会社との契約期間である1年を経過した後に管理会社を切り替えたと仮定したい。すなわち27年という期間を使う(= 28年 - 1年 )。

 

記事には年間の管理費用が1000万円まで下がったと記されていることから、純水にこの金額に27(年)という数字を掛ける。

 

年間1000万円 × 27年 = 27,000万円

 

先ほど導いた上記の42,459万円という数字は28年をベースとしているため、27年分に計算し直す必要がある。ズバリ、40,942万円だ(計算式は割愛)。もうお分かりだろう、27年間という月日の中であのマンションが一体どれくらいのお金をドブに捨てていたのか。

 

13,942万円 也  

 

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いろいろと想定条件を加えてはいるが、緩めに設定しているつもりだ。ポイントとなるのは、「どうしてこのような事態となったのか?」である。端的に言わせて頂くと無知がそうさせたのだ。記事に述べられている通り、マンションの管理業は「競争の原理」が働きにくい業界だからだ。所有者はこんなものかと思っている通りで現状にあまり疑問を持たない。一生に一度の買い物なら経験値がほぼゼロのため、そう言った状態に陥りやすいのだ。

 

そもそも、1戸あたりの全国平均金額が本当に競争の原理が働いた上で決まった金額かどうかさえも非常に疑わしい。まだまだバイアスが拭い切れていない金額だろう。さまざまな規模や形態が存在するマンション市場ではあれど、月額1万円以上もの管理委託費用が本当に必要なのだろうか。と、現状を疑わなければならない。取り上げさせて頂いた記事に関しては、1万円台から6,000円台へダウンしている。アナタの住んでいる終の住処もコストダウンできる余地があるはずだ。

 

お金は生活に直結する問題ゆえに、こういったケースがあるコトを知り、具体的な行動に落とし込むべきだ。それで毎月数千円ものお金が浮く可能性があるならやる価値は大いにある。節約できれば、それが20年、30年という月日の上で利益が積上がるのだから。

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マンションの住人が地震に遭遇したら最初にすべきコト

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 日本は言わずと知れた地震大国だ。地震を起こすプレートどうしがぶつかり合ってできた島国ゆえにこの国で住む限りは地震のリスクから逃れるコトはできない。現代的な住居であるマンションは新耐震基準(1981年6月以降)で設計されている建物であればわりかし安全と言える。しかし、それでも万全ではない。熊本で起きた地震では、台湾で起きた地震のように建物の倒壊までは無いものの甚大なダメージを受けた。そう、倒壊まではなかなかないのだ、日本の場合は。あれだけの大きな地震が連続的に発生してもだ。これは日本の高度な建築技術の恩恵とも言える。他の国なら完全にアウトだ。では、地震が起きた時に何に気をつけるのか。

 

親父より強いもの

 「地震、雷、火事、親父」という言葉は昭和生まれの方ならわかるかもしれない。これは世の中の怖いものベスト4だ。現代においては「親父」は怖い存在では無くなってきているような気もする。話を戻して、現実的には、地震の際に雷に撃たれる可能性は低い、、、というコトは「火事」が地震の次に怖いモノとなる。もちろんこれは津波が来ない前提としてほしい。(津波の被害は、震源地からの距離や、固有の地形、マンションの階数によって左右される。)

 単なる火事ではなく、地震に起因した火災だ。なぜならば、揺れが火事を引き起こす原因となるからだ。地震が起きた時に真っ先にやっていただきたいコトは火元の心配だ。それはアナタの専有部分だけでなく、「他の住人を含めて」という点は特に強調しておきたい。大規模(歩けないほどの揺れ)の地震を感じた時は、理事などの役員は率先して各部屋に状況を聞きに回っても良いくらいだ。

 なぜならば、失火責任は重過失の時にしか問えないことになっている。運悪くアナタの直下に住む部屋で揺れに起因した火事が起き、それが大規模火災につながったとしよう。バルコニーからモクモクと上がって来た煙を吸ってアナタが重篤になっても、火がアナタの専有部分にまで及んだとしても、重過失でない限りは保険でなんとかするしかないのだ。火災保険に関する情報は過去の記事を参考にしてほしい。

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 不可抗力によってこのようなコトが起きれば本当にやるせない。仮に保険で補修できたとしても資産価値は落ちるだろう。だからこそ、火災にならないように可能な限り初期対応を徹底するコトが重要となる。大きな地震が起きたら、せめて、隣人宅や直下の住人の家には安否確認でインタホーンを鳴らして確認しても良いくらいだ。それで仮に文句を言う人が居たとしても、これは個別の区分所有者に実施が許可されている「保存行為」の範疇なので安心してほしい。少なくとも悪意はないのだ。何よりアナタの資産である専有部分に災害が及ばないコトが確認できれば安心だ。

 

嗅覚を研ぎ澄ませ

 アナタの隣人や直下の部屋から出火が無くてもまだ心配はできない。次に心配すべきは「ガス漏れ」だ。地震で躯体が揺れるコトによって、ガス管が外れたりするとガスが漏れる。日本の防災技術は世界屈指と言えるレベルなのでガス漏れを事前に検知するセンサー等が作動すればガス漏れは自動的に抑えられる。それでも例外はある。

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 阪神大震災では、倒壊した建物の下敷きになった人がたくさん亡くなってしまった。原因の一つにガス漏れがあったからだ。地震直後は電気もストップしていたが、本震から1時間後ぐらい(地域にもよる)に電気が復旧したことにより、断線などを起こしているところでスパークが起き、それがガスに引火し、倒壊した建物を焼き尽くすほどの火災となったケースがある。

 古い一軒家に囲まれたマンションもあることから、こういった危険な状況を避けるためにも、ガス漏れがないかどうかを知るコトが重要となってくる。幸い都市ガスには”臭い”がつけられている。ガスコンロにうまく火がつかなかった時のあの臭いだ。あれは人工的につけているらしい。目に見えないガスの存在を、嗅覚に知らせるために。

 そのため、地震が起きたらバルコニーで鼻を研ぎ澄ませてみるのも良いかもしれない。もし、ガスの臭いがしたなら、風上を確認を可能な限り確認してすぐにでも通報するべきだ。

 

視覚を研ぎ澄ませ

 建物は揺れるときにしなる。イメージしにくいが、少し硬いこんにゃくのように。それゆえにガス管や水道管が外れたり破れたりする。そう言った物理的負荷は躯体を覆う建物の外壁にも同様に働く。現在のマンションはタイル式の外壁が多い。タイルは汚れに強く、視覚的な美しさを保つには最適な建材だ。それ故に、課税率もペンキ式の外壁に比べて高い。しかし、タイルは1つ1つが独立したものをモルタルでくっつけている。そのため、建物がしなることで剥がれやすくなり、それが滑落につながることがある。

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 滑落すると大変だ。マンションとは縁もゆかりもない歩行人等に怪我を負わせてしまうと、それは、滑落の原因となったマンション管理組合の責任となるからだ。損害賠償保険等でカバーできるにしても、保険は使わないで済むに越したことはない。何よりそういう事故を未然に防ぐことが大切だ。どうせ保険を使うなら、他人の怪我を治すためではなく、補修のために保険を使うべきだ。従って、第三者を事故に巻き込まないためにもタイルの剥がれそうな部分がないか最低限目視でチェックを実施すべきだ。理事会がそこまで気が回らない場合があるので、気づいた住人が確認して、理事会に届ければ良い。(理事会が対処する前提で。)

 

まとめ

 地震からは逃げられない。ということは、防災しかないのだ。「防災の意識を高めよう。」というような漠然としたキャッチフレーズよりも、具体的に何をすべきかを知っておく方が有益に違いない。結局のところは、自分たちの資産は自分たちで守るしかない。自分の命と同じように。

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マンション集会の決議は欠席裁判化できる?!

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 マンションという共同住宅には民主主義のルールが取り入れられている。これは皆の意見や考えを意思決定に存分に反映させるための仕組みだ。同時に、コンセンサスを取るために多くの時間や労力を費やすコトも含んでいる。

 

 さまざまな価値観の人間が一つの敷地や建物を共有するため、各々のマンション固有の問題が発生するのは当たり前のコトであり、そういった問題を集会などを通してコンセンサスを図り、事態を収拾していくものである。

 しかし、一方でそんなコトにはおかまい無しの人が多いのも事実だ。意欲的に無報酬で理事を引き受けている人にとっては(報酬化している管理組合もある。)、なかなか疎ましい状況となる。しかし、区分所有法には便利なルールがある。

 

決議事項の例外処置

 原則的には、総会(集会)の決議要件としては、あらかじめ通知した事項のみの決議しか有効とならないルールがある。これは、集会通知の際に、「皆でこの議題に関して決議をとります。」と言った事項についてしか決議ができないというコトだ。

 

 なぜならば、あらかじめ通知した事項以外の決議をとる場合に不都合が起きるからだ。それは、あらかじめ通知された事項を(事前に)確認して、出席しないコトを決めた議決権者の意思を含むコトができなくなる為である。

 

 集会という場は、区分所有者が数ヶ月か1年に一回顔を合わせる貴重な場となっている為、いろいろな意見や顕在化していない問題についての対応策などについても声が上がりやすい。そんな有機的な場であるにも関わらず、すぐに決めて実行できる比較的容易な事項についてもあらかじめ通知された事項でなければ決議できないのは悩ましい。

 

 こういった問題を対応すべく、区分所有法第37条の第二項には下記のように例外処置が定められている。

 

決議事項の制限 (第37条第二項 抜粋)

集会の決議につき特別の定数がさだめられている事項を除いて、規約で別段の定めをする事を妨げない。

 

 条文中の「特別の定数がさだめられている事項」とは、議決権の3 / 4を必要とする特別決議のコトである。建て替えや、規約の変更等をするときに適用される決議事項である。こういった特別決議事項を「除いて」と書かれているので、議決権者の過半数を要する普通決議事項ならばOKという意味になる。

 

 そして、もう一つ気にしておくべきは、「規約で別段の定めを・・・」と記述されている点である。この例外処置を有効としておく為には、事前に規約を特別決議によって変更しておく必要がある。

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 上記に示した条件をクリアしていれば、集会での有機的な意見や考えを迅速に運営に反映していくコトが可能となる。ただし、上記に書かれている通り、普通決議事項に限られる点に注意が必要である。

 議決権の過半数以上が必要になるというコトは、集会の場に議決権者の半分以上が出席している必要があるというコトとなる。過半数にも満たない出席者で議論して、(事前に通知していない事項について)決議しても意味をなさないというコトだ。

 

 制限はあるものの、このような便利な条文(ルール)が存在するため、有効的に活用し、持ち主である区分所有者が主体となって合理的かつ有機的なマンション管理の運営につなげていくべきである。

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マンションの一室を賃貸に出す前に注意しておくべきコト

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 マンション購入者のほとんどが35年もの長期に渡るローンを組んで「終の住処」としている。しかし、35年という期間はあまりにも長く、地方の公務員などでもない限りは労働環境等の変化により引っ越しや住み替えを迫られるケースが多々発生する。

 投資目線で購入したマンションでない限りは、中古住宅しての販売価格が新築時の購入価格を超えることはほぼ100%無い。となると、次に考えるのは賃貸に出すコトではないだろうか。

 自らが所有権を保持したオーナーという立場のままで、他人に共同住宅であるマンションの一室を貸し出す際に最低限注意しておくべき事項がある。

 

意思に反した運命共同体

 賃貸契約を締結する際に、占有者となる賃借人に対して、マンションの管理規約遵守に関わる誓約書も提出してもらうのが通例となっている。これは、マンションという住居は、他人と建物や土地を共有しながら生活を営む共同住宅という性質からくるものだからである。すなわち、共同住宅という特性上、占有者(賃借人)にもルールを遵守させるコトでマンションの秩序を保つ意味合いがあるからだ。

 

 では、賃借人がマンション管理規約に定められたルールを守らず、迷惑行為を頻発に繰り返した場合にどのような事態になるのか。最悪は、管理組合からの「引き渡し請求」の提訴によって、共同住宅から法的に排除されるコトになる。しかも、所有権を持ったアナタが共同被告人として

  どのような行為によってこのような最悪の事態になるのかは過去の記事を参照してもらえれば分かりやすいかもしれない。

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確定判決後は元の所有者へ

 引き渡し請求によって占有者としての立場が奪われるのは、賃借人であって、貸主となるオーナーではない。裁判所からの確定判決後は、アナタの所有する一室は、原告となる管理組合等に引き渡され、最終的にアナタの元に引き渡されるコトになる。ケースにはよるものの、それまでに管理組合が被った費用等の請求が発生するコトもあるため、放っておけば、最終的に自分の元へ専有部分が戻ってくると安心してはいけない。仮に金銭的な負担が無かったとしても、マンションに住む他の住人からの信用を失った状態には替わりないのだから。

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 良くも悪くもマンションは他人同士が生活を営む共同住宅となっている。この性質上、敷地内や建物内の秩序は非常に重要な事項となることは容易に理解できる。賃貸に出すときは、こう言った常識的なコトが分かる人に貸さなくてはならない。

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