マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

マンションで諸問題が勃発する本質的な理由

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 マンションに関する諸問題は多い。そして複雑だ。騒音、ゴミ出し、無許可民泊、管理費の滞納、積立金(数千万円から億単位)の持ち逃げと、些細な問題から致命的な経済的損失を負わせるものまで多義に渡る。いきなりの結論だが、このような諸問題が起こる本質的な理由は「共同住宅だから」である。

 

 「共同」と表記するだけあって、複数の他人がマンションと言われる構造物を共同で使っている。要は、人が集まっているからというコトに尽きる。人の集まるところには必ず問題がもたらされる。それは、一人ひとりの考え方が同一にはならないことによる。育ってきた環境や受けてきた教育等によって形成される認識が同じになるはずがない。そもそも複数の人間が同じ境遇にさらされても、各個人の受け止め方や感じ方が少しずつ異なるため、やはり同じにはなり得ない。脳細胞の状態やその質が個人ごとに異なるのは当然の話だ。

 

 農耕民族は農地を耕し、それを管理することで発展してきた。これは、耕す農地に棲家が固定されることに繋がる。それは、作物をつくる為に通年にわたって土地を管理しなくてはならないからだ。そうなると、川付近などのある程度インフラが整ったところに人が集まることになる。

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 人が集まるとどうなるか。必然的に問題が起きることに発展して行く。同時に、組織化も進む為、身分階層のピラミッドも形成されるようになってくる。ここで必要となってくるのが、組織の秩序を守るためのルールである。現代人においては、法律というものがある。これを守らせることによって最大公約数的な平安がある程度は維持されるようになる。ルールを機能させる為には、ペナルティが必要だ。なぜなら、人は罰則によって規制しないとコントロールできない面を持った生き物だからだ。

 

 マンションに住む人やこれから住もうと考えている人たちは、「諸問題は起こるものである」ということを大前提にしていかなくてはならない。日本人は性善説をベースに考える人が多く、他人の善意に期待・依存する傾向がある。これはこれで素晴らしいカルチャーではあるが、それでは都度発生する諸問題への対応は感情的になるばかりで平安を保つことができない。

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 韓非子の言葉を借りるならば、マンションの管理は人が欺かないことを期待するのではなく、欺くことができない体制を敷く方が結果的にうまくいくということだ。この方が、人の善意や親切に触れることができたときに幸せな気分になり、真の協力的な関係を築くことができるのではないだろうか。

疲弊するマンション管理業界

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 日本には約2300社ものマンション管理会社が存在している。トップ15社で市場の約50パーセントを占めている状況だ。戸数にしてざっと300万戸といったところだろう。マンション管理は先の明るくない業種だと言われている。それは、建物や住人の二つの老いなどの問題が挙げられることが多いが、根本的な原因は、「お金」の問題に帰結する。

 

 管理 = お金のかかるコト

 

 こう考えるとわかりやすいのではないだろうか。住まいの管理には様々な作業が必要になり、それがコストを生み出す原因になっている。これはマンションに限った話ではない。戸建住宅でも同じだ。ただ、複数の他人と運命共同体となるマンションにおいては、相対的にお金の管理はより厳格になされる。

 

 マンションに関わる管理業務はそもそも複雑だ。消防設備点検、エレベーター、給水ポンプ、清掃、帳簿、管理費の回収、総会、理事会・・・。細かくあげればキリがない。こういった面倒な作業に世話を焼いてくれるのが管理会社やマンション管理士だ。

 

 ただし、外部サービスとなるため、言うまでもなく外注費用を要する。そもそもお金がかかる作業を外注し、さらにコストがかさむという構図だと言えよう。しかし、現状はこの形態がメジャーとなっている。区分所有法等の法的な知識が必要とされるためだ。

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 管理を生業としている業者は、ボランティアではなく、ビジネスとして成立させなくてはならず、他の競合と競争しなくてはならない。マンション管理業務そのものに付加価値をもたらすのは昨今では難しくなりつつある。そうすると、過当競争に発展する原理が働くようになる。

 

 そして、収益性を失いつつある管理業社やマンション管理士の労働環境は悪化することに繋がる。高い投資用マンションを売るセールスマンがヨレヨレのスーツを着て営業する様をイメージしてみてほしい。とても危うい心境になるのではないだろうか。

 

 特に管理業務主任者マンション管理士の国家試験は、不動産の売買や賃貸で必要とされる宅地建物取引士の試験よりもハードルが高い。そんなプロが居る業界ながらも過当競争に見舞われつつある。これはサービス提供者側からすると非常に苦しい。

 

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 消費者側(住人側)からすると良い面はあるものの、適正なサービスは適正利益があって初めてなされる事実があることは加味しておく必要がある。安かろう悪かろうでは継続性が求められるマンション管理においては意味がないからだ。

 

 このような閉塞的な状況において、何が決定的なソリューションになるのか。それは今の所不明だ。わかっていることは、より苦しい業界になり、それに影響を受けるマンションが出てくるようになるコトだと予想する。これは社会にとっては良くない流れだ。少なくとも、マンションの所有者は状況や問題を知り、可能な限り防御できる体勢を敷くことができるようにしておくべきだ。

 

 巷にはこう言った状況を論理的かつ丁寧に説明してくれている書籍や雑誌はたくさんある。データに基づいているため、非常に参考になるので本屋で立ち読みでもしてみてほしい。

 

限界マンション ―次に来る空き家問題

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2020年マンション大崩壊 (文春新書)

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マンション内の挨拶は不要!?

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 マンション内における住民同士の挨拶を禁止するルールに関するニュースがあった。報道によると「挨拶が返って来なくて不快な思いをした」「子供には知らない人に挨拶されたら逃げるように子供に言っている」というような理由が挙げられている。

 

 物議を醸し出しているように報道がなされているようであるが、そのマンションを所有している人たちの民主主義的な手法によって規約が細則が決められたのであればそれで良いのではないだろうか。

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 「挨拶はするものだ」と言った主張は世間一般的に見れば正しいのかもしれない。一方で、児童が事件に巻き込まれるような出来事も今日の日本社会では発生しており、親御さんの気持ちも十分に理解できる。

 

 新たなルールを設定する際にポイントとなるのは、それを設定することによって得られる利益と不利益の相関性にある。今回の場合は、「挨拶をしない」というルール設定がそのマンションの住民にとっては合理的な判断になっただけである。

 

 規約の設定・変更・廃止は区分所有者の特別決議(3/4)でなされるため、これだけの多数で可決されているのであれば、尚のこと合理的な判断と見なされた上でのことであると言えよう。

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 恐らく、その集会の場には、管理会社から派遣されているフロントマン(管理業務主任者)が同席していたであろうことも予想できる。住民同士が挨拶しないことによって、悪意ある部外者が出入りしやすくなる点も十分にアドバイスされ、議論もなされた上での判断であろう。逆に挨拶を義務化することについての議論もなされたのであろう。

 

 その上での最終結論であれば、それを外野の人間がとやかく言うのはやはり疑問が残る。仮にこれで不利益を被るようなことがあっても、その不利益を被るのはそのマンションの方々であって、我々ではない。その決議による不利益が多いとなった場合には、また規約等を変更すればいいだけである。

 

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 共同住宅は1棟の建物と敷地を複数の人間で共有するため、どうしてもマンション固有の風土やコミュニティが生まれものである。ルールを自由に設定できる以上は、その所有者が合理的と判断する形で規約を設定・変更・廃止しながら環境や時代の流れに沿った運用をしていくべきだ。マンションの寿命は60年と非常に長い。それは建物を共有している人たちと運命共同体となっている時間が長いという意味でもある。それ故、ルールは流動的かつ機動的に運用し、住人たちが快適に住めるようにすればいい。

マンション管理士という専門家が活躍できない理由

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今年はマンション管理士試験が11月27日に実施された。今年の受験者数は約16000人となり、前年よりも少ない。実はこの減少傾向は常態化している。その理由は至ってシンプルで、合格率8%という難易度の割りに儲からない資格だからだ。その極めつけは、弁護士や医師のように独占業務ではないことも影響している。要はマンション管理士でなくてもマンション管理に関わるアドバイス提供はOKということだ。

 

近年のマンション管理を取り巻く環境は複雑さが増していることもあり、管理会社以外の専門家とされるマンション管理士等の必要性が国土交通省が発する標準管理規約のコメントでも説かれている。もちろん、マンションの管理会社にも優秀な人材はたくさんおり、管理業務主任者なる国家資格はマンション管理士とさほど変わらない知識が必要とされる。その上、実務経験までが登録用件となっており簡単に取得できる資格ではない。では、どうして管理会社一辺倒の体勢では不十分な上に、マンション管理士という専門家が活躍できない環境が形成されているのか。

 

難しいアプローチ

端的には、マンション管理士の顧客となる管理組合へのアプローチが非常に難しい。管理組合は理事や監事等を選任することで理事会がその管理に関わる情報を掌握している。掌握している以上は、管理に関わるサポートは管理会社から受けることになる。管理会社にはフロントと呼ばれる営業マン(管理業務主任者)がおり、彼らの専門知識や経験に基づいて理事長等に助言がなされる仕組みになっている。先にも述べた通り、マンション管理会社で必要となる国家資格(管理業務主任者)には素人の居住者が知るはずも無い多くの情報が含まれている。こういった状況下で、理事会がマンション管理士に相談しようという状況にはなりにくいし、私が管理会社のフロントマンなら他の専門家に連絡させないように仕向ける。なぜならば、自分たちの存在意義がなくなるからだ。存在意義が無くなると言うことは替えが利くということであり、自分たちの食いブチを損なう可能性を創り出すことになる。

 

新たなコスト

外部の専門家にアドバイスを依頼するということは、新たなコスト発生に他ならない。エレベーターや消防設備点検と違って、マンション管理に関わる総合的な情報提供ぐらいしかできないマンション管理士はこの点で特に不利だ。管理会社であれば毎月決まった額を支払えば良いが、それとは別に予算外のことをしようとなると管理会社と一緒に作った予算計画が狂うことにもなる。そうなると余程のことが無い限りは、管理会社以外の専門家にアドバイスを求めようとする動機にはなりにくい。

 

管理に無頓着な区分所有者

「マンション管理」の仕事内容は呼び名からして面倒くさそうだと思うなら、それは大正解だ。その為に管理業者が存在しているとも言える。素人ではわかりにくい消防法や設備点検などの要素が含まれることもあり、どうしても面倒な部分が生じる。毎月管理費を支払うことで、この面倒な仕事から解放されることができる。しかし、これは言い換えれば本来は自分たちで担うべき管理の仕事を金で解決しているだけであり、管理ノウハの蓄積にはならない。管理ノウハウは管理会社で蓄積されるばかりで、情報の非対称性が生じることに直結する。そもそもマンション管理は本当に国家資格者がいないとできないかと言えば、その答えはNOだ。実際に、自主管理で管理会社を入れずに自分たちで合理的に管理している管理組合も日本には存在している。ノウハウが蓄積できる上に、管理会社への委託費用が省ける分、毎月の管理費も安くなり一石二鳥だ。

 

全ての管理業務を自分たちで担うまでせずとも、本当に自分たちだけでは処理できない仕事がある時にだけ専門家に依頼すれば管理委託費用の圧縮に繋がる可能性がある。それでもこういったことすらあまり議論されないのは、マンション管理に無頓着すぎる居住者が多すぎるからだ。無頓着さ故に管理会社に丸投げし、情報の非対称性を創り出している。自分たちに情報が少ないということは、判断するための材料を管理会社に委ねることになり、マンション管理士といった他の専門家にアドバイスを求めるような状況にはなりにくい状況を創り出す。

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こういった要素から、マンション管理士がバッターボックスに立つ機会が劇的に少ないワケである。機会が少ない以上は、どうしても士業としての商売が成り立ちにくい。その上、独占業務でないならさらに不利な状況が強いられる。そうなると受験者が毎年減少していることにも納得ができる。全国には約10万棟(10万管理組合)のマンションがあり、マンション管理士は約2万人の登録がある。簡単に計算しても、1人のマンション管理士で5棟分の顧問契約しかできない。その時々のスポット取引ならば、その2万人のマンション管理士で仕事の取り合いが発生する。

 

必要な専門知識を持つマンション管理士という資格ではあるが、活躍できる場は今後もあまり期待ができない。優劣はあれど、管理会社という業態の方が圧倒的に有利な市場となっている。

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マンション管理士等の外部専門家活用が進まない「壁」

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世間にあるマンションの割以上が管理会社に管理業務を委託している。管理会社には当然ながらこの分野の知識や法律に明るいプロフェッショナルが在籍している。しかし、プロの定義は少々あいまい部分がある。お金をもらえるのがプロ、もらえないのがアマ。そんなことはない、価値のないプロもいれば、価値のあるアマもいるのが実情に違いない。

 

管理会社を社同時につかうパターンは経済的な理由も手伝ってほぼ皆無だろう。ということは、管理業務を委託している管理会社は社にお願いするコトになる。これは、良く言えば合理性の追求、悪く言えば一党独裁の状況となる。

 

世間には、管理会社以外にもマンション管理のプロは多く存在する。コンサル会社もあれば、マンション管理士といった国家資格者も日本全国に2万人ほどいる。しかし、こういった第三者機関の存在やその意義を知るマンション所有者は非常に少ない。何故か。先にも述べたように、一党独裁の悪い面によってこのような状況が起きやすくなっているからだ。

 

管理会社との契約は年ごとに更新されるのが業界の常となっている。何も問題がなければ、毎年毎年その都度更新となる。何も考えていないマンション所有者は、更新の議題があがる度に適当に「賛成票」に入れるだけだろう。しかし、「何も問題がない」とどうやって判断できるだろうか。サービスクオリティの高さや、価格競争力は比較対象があって初めて違いがわかる。はずだ。

 

しかし、一党独裁体制ではそんな比較要素に関わる情報は事前に排除されてから情報が伝達される。考えてみてほしい、「私たちの委託サービス比較のために競合との見積を実施しましょう。」なんていうご進言ゴトが管理会社からあがってくるだろうか。否、それは絶対に無い。彼らとて民間の営利団体である以上は、稼がなくてはならない絶対的な理由がある。それを達成するためには、一党独裁体制を敷く方が合理的である。

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政府主導で設置されたマンション管理士制度も、複雑化を極めるマンション管理の円滑化や高度化を目指したものとなっている。しかし、彼らを管理組合に投入することで、契約更新記録が絶たれるリスクをおかしてまで管理会社自らがそんな第三のプロフェッショナルの存在やその活用意義を教えるだろうか。例外はあるだろうが、答えはほぼ100%NOだろう。

 

この状況に加えて、管理組合がマンション管理士に仕事をお願いすると、「助言料」や「相談料」といった管理会社へ費用とは別のコストが発生することにもなるため、第三のプロの存在を知っていても二の足を踏んでしまう要素もある。であれば、現在の管理会社とうまく交渉しようという甘い考えに駆られてしまうのも無理は無い。

 

しかし、それではいけない。

 

あなたの交渉を持ちかけようとする管理会社はその道のプロだ。そんな相手とマンションに関わる知識や法律に疎いマンション所有者では交渉にならない確率の方が高い。ではどうするのか。競争の原理を取り入れながら相談するコトだ。管理会社もマンション管理士も競争に晒されている。これを念頭に管理会社とも外部専門家とも交渉すれば良い条件が引き出せる。

 

 

coperuman.hateblo.jp