マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

地震によるマンションへの影響について

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大阪北部を震源とする震度6弱地震が発生。これは、豊臣秀吉が建てた伏見城天守閣を倒壊させた時の断層によるものという。400年以上の間蓄積させたエネルギーは凄まじい。

 

もし、同じレベルの地震がイランなどの途上国で起きた場合にどうなるか?を考えると本当に恐ろしい。死者は数千から数万人に及ぶに違いない。しかし、日本は幸い建築基準や建設技術を発達させてきたおかげで倒壊という倒壊は今回の地震ではほぼ皆無となっている。

 

そもそも、こういった地震時に知っておくべきことは何なのか、注意するべきことは何なのかという疑問は多い。

 

地震の種類

大きく分けて、直下型とそうでないものに分類される。直下型の特徴は、縦揺れを感じ、激しく揺れる点にある。一方で、遠隔地で起きる地震は、横揺れがメインとなり、場合によっては長く揺れ続ける。ここで知っておくべきことは、地震波の周期による影響だ。

 

短周期

直下型の地震は、短周期的な揺れとなる。1秒間に何回揺れるかと考えてもらえればわかりやすい。短周期ゆえに、1秒間にたくさん揺れる。この揺れ方は、比較的低層の建物にダメージを加える。なぜならば、地震波の周期と建物固有の揺れ(固有周期という)が重なり、共振するため、建物の揺れが増幅されるからだ。

※どの建物も人間が感知できないレベルで揺れており、建物固有に揺れの周期を持っているため、固有周期と言います。

 

わかりやすい例が、阪神大震災関東大震災だ。揺れによる被害の多くは低層の建物に集中していた。要は、直下型と戸建もしくは低層の建物は相性が悪いということになる。

 

長周期

遠隔地で起きる地震は、長周期的な揺れとなる。1秒間に揺れる回数は少ないが、大きくゆっくりと揺れる。この揺れは、高層の建物にダメージが加わりやすい。高層の建物の固有周期は長周期となっており、そこに長周期の地震波が加わると共振しやすくなる。ブランコをさらにスイングさせるのに、後ろから押してさらに大きくスイングさせるようなイメージだ。

 

わかりやすい例が、東日本大震災だ。都心などにある多くの高層ビルが長く揺れ続けた。すなわち、遠隔地の地震と高層の建物は相性が悪いということになる。

 

これを踏まえて

怖いものの順番は、地震・カミナリ・家事・オヤジと言ったものだが、地震が一番にくる本質的な理由は予想が難しい点にある。直下型(短周期型)が来るのか、遠隔地型(長周期型)がいつ来るのか一般の人にはわからないし、構ってられない。

 

なので、気にすべき点は、火事や屋内家具の転倒だ。火事に関しては、隣室や下の階でそれが起きていないかも知る必要がある。火がなくても、一酸化炭素を吸ってしまえば、人的なダメージがあるからだ。家具は固定するなりいくらでも工夫の余地がある。

 

旧耐震基準の建物でもない限り建物倒壊の確率は低い。地震がくれば、それなりに揺れる。その際の対策だけきちんとしておけば、致命的なダメージを負う確率は低くなる。地震災害があると気持ちが落ち、ビクビクして暮らす日々が少しの間続く。

 

しかし、地球も生き物だと捉えれば、地震はあって当たり前。人類として、賢くそれに対応し、少しでも早くネガティブな感情が無くなればと思う。

 

マンションの収益事業について

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ご存知の通り、マンションは人が住むための建物であって、収益事業をすることを目的としていない。法律的にもこれを前提としているため、マンションの収益事業には営利法人同様に課税されることになっている。すなわちこれは、収益事業をやる場合は確定申告が必要になるということを意味している。

 

収益事業の定義

収益事業とみなされるかどうかは、共済事業であるかどうかで決まる。要は、管理運営上必要となる業務かどうかということだ。例えば、居住者(厳密には所有者)がマンション内の駐車場を有償で使用する場合は、収益事業とはならない。これは、管理費の割り増し金として解釈されている。(ようである。)

 

一方で、空いた駐車スペースを外部へ貸し出した場合はどうか。これは、収益事業として扱われるため、課税の対象となる。

 

収益事業の種類

では、収益事業には一体どんなものがあるのか。先に記した通り、駐車場の外部貸し出しをはじめとして下記のようなものが挙げられる。

 

・携帯電話基地局用スペースの貸し出し

・屋外(屋上)広告スペースの貸し出し

・マンション内共用スペースの貸し出し

・マンション用付属物の貸し出し

・太陽光パネルによる売電

 

物販ももちろん収益事業とみなされる(マンションという建物で物販事業は成立しにくいと思われるが。)。有償を前提としているが、無償で貸し出すメリットがない以上は、無償のケースは稀だろう。

 

したがって、こういった共済事業以外の収益事業は全て課税対象となり、税務申告が必要となる。

 

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おおよその課税額

まず知っておかなければならないのが、均等割という税金だ。これは、収益活動を前提としているならば、儲かっても儲からなくても課税されるものだ。市と県それぞれから均等割というものがかけられるため、おおよそ8万円の税金となる。(市と県によって若干金額が異なります。)

 

収益がプラスの場合は、下記のような税金が必要となる。

法人税

・地方法人税

・法人県民税

・法人市民税

(これらに、均等割が加わります。)

 

仮に年間40万円ほどの広告収入があったとしよう。これに掛かる税金はざっと13万円となる。ここに税理士さんへの確定申告費用が6万〜10万ほど足されるため、合計で23万円程度は税務関連のコストとなる。結果的に半分も残らない計算になる。

 

逆にいうと、年間に100万円以上の利益が出る場合にはそこそこの利益が残ると言える。課税後に残る数十万円のお金を10年も積み立てればそこそこの金額になり、大規模修繕時に活用することもできる。

 

それでも必要になる収益事業

マンションストック数は平成28年度末時点で約633万戸となっている。そのうちの約300万戸以上が築20年以上を経過している。10年後には、築30年以上のマンションが300万戸以上になるということだ。マンションの寿命が50年〜60年ということを考えると、いかに管理運営を最適化しながらコストを圧縮し、来るべき建て替えにどのように備えるのか、ということを考えなくてはならない。

 

このことから、年間数十万円であっても、20年以上も積み立てれば結構なお金になる。貯蓄のみならず、金融商品で運用することも可能だ。収益事業の選択肢はまだまだ限られてはいるが、マンションにおける収益事業が当たり前の世の中になっていくに違いない。

マンション管理のミライを考える

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マンションの所有者が毎月支払う管理費や修繕積立金は一定年数ごとに増額される。これには複合的な要素があり、一つには劣化の度合いが変わること。もう一つには、分譲時の設定金額が低く設定されていること、などが挙げられる。

 

現状は、時間経過とともコストも上昇するということだけは確定的となっている。今まで支払ってきたコストが上昇することを好む人は稀だろう。では、どうやってそれを抑えるのか。

 

「競争の原理を導入する」

 

これに尽きる。維持管理はコストのカタマリ。ならば、それをいかに削るのかを考えなくてはならない。競争の原理導入という合理的なやり方を採用するだけだ。相見積もりが面倒臭いなんて言っていてはいけない。自分たちのお金を守る為に、実行あるのみだ。

 

インターネットというインフラのおかげで世の中は便利になり、マンション管理会社の比較サイトなるものも当然にある。こういったものを活用すると良いかもしれない。

 

 

比較後の乗り換えには、リスクもあることは念頭にいれておいておく必要がある。それは、適正なサービスが担保されているのか、ということである。要は、コストとサービス品質のバランスがきちんととれているかどうかということだ。コストがどれだけ安くても、管理不全になってしまえば本末転倒だ。

 

このような比較によって管理費等の削減はある程度までは可能となる。しかし、考えなくてはならないのはこの先だ。管理費は増加の一途を辿るが、それをマンションの所有者が拠出し続けられ、適切な管理が維持できるかどうかは不確実極まりない。

 

マンションの寿命は50年程度だと言われており、そのあとは、建て替えという唯一の選択肢が用意されているようである。いや、それしか用意されていない。日本初の分譲マンションは築60年程度で建て替え工事に至った。しかも、これはラッキーなケースであり、建て替えによって戸数が増加したのだ。つまり、新しく増加する分を販売に回せる為、元々の所有者が負担する建て替え費用は低くなることを意味している。

 

 

 

全てのマンションにこういったケースが当てはまるワケではない。しかも人口減少となる日本においては、数十年後にはマンションの需要すらなくなくなっているかもしれない。この国の空き家率は先進国トップの比率となっているぐらいだ。

 

では、どうするべきなのか。来たるミライに向かって。

 

それは、管理の「最適化」となるに違いない。極限まで合理化を進めながらも、管理不全にならないように維持・管理し可能な限りコストを下げながら、可能な限り延命すること。おそらく、(現時点では)それ以外に方法論がない。

マンションで諸問題が勃発する本質的な理由

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 マンションに関する諸問題は多い。そして複雑だ。騒音、ゴミ出し、無許可民泊、管理費の滞納、積立金(数千万円から億単位)の持ち逃げと、些細な問題から致命的な経済的損失を負わせるものまで多義に渡る。いきなりの結論だが、このような諸問題が起こる本質的な理由は「共同住宅だから」である。

 

 「共同」と表記するだけあって、複数の他人がマンションと言われる構造物を共同で使っている。要は、人が集まっているからというコトに尽きる。人の集まるところには必ず問題がもたらされる。それは、一人ひとりの考え方が同一にはならないことによる。育ってきた環境や受けてきた教育等によって形成される認識が同じになるはずがない。そもそも複数の人間が同じ境遇にさらされても、各個人の受け止め方や感じ方が少しずつ異なるため、やはり同じにはなり得ない。脳細胞の状態やその質が個人ごとに異なるのは当然の話だ。

 

 農耕民族は農地を耕し、それを管理することで発展してきた。これは、耕す農地に棲家が固定されることに繋がる。それは、作物をつくる為に通年にわたって土地を管理しなくてはならないからだ。そうなると、川付近などのある程度インフラが整ったところに人が集まることになる。

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 人が集まるとどうなるか。必然的に問題が起きることに発展して行く。同時に、組織化も進む為、身分階層のピラミッドも形成されるようになってくる。ここで必要となってくるのが、組織の秩序を守るためのルールである。現代人においては、法律というものがある。これを守らせることによって最大公約数的な平安がある程度は維持されるようになる。ルールを機能させる為には、ペナルティが必要だ。なぜなら、人は罰則によって規制しないとコントロールできない面を持った生き物だからだ。

 

 マンションに住む人やこれから住もうと考えている人たちは、「諸問題は起こるものである」ということを大前提にしていかなくてはならない。日本人は性善説をベースに考える人が多く、他人の善意に期待・依存する傾向がある。これはこれで素晴らしいカルチャーではあるが、それでは都度発生する諸問題への対応は感情的になるばかりで平安を保つことができない。

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 韓非子の言葉を借りるならば、マンションの管理は人が欺かないことを期待するのではなく、欺くことができない体制を敷く方が結果的にうまくいくということだ。この方が、人の善意や親切に触れることができたときに幸せな気分になり、真の協力的な関係を築くことができるのではないだろうか。

疲弊するマンション管理業界

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 日本には約2300社ものマンション管理会社が存在している。トップ15社で市場の約50パーセントを占めている状況だ。戸数にしてざっと300万戸といったところだろう。マンション管理は先の明るくない業種だと言われている。それは、建物や住人の二つの老いなどの問題が挙げられることが多いが、根本的な原因は、「お金」の問題に帰結する。

 

 管理 = お金のかかるコト

 

 こう考えるとわかりやすいのではないだろうか。住まいの管理には様々な作業が必要になり、それがコストを生み出す原因になっている。これはマンションに限った話ではない。戸建住宅でも同じだ。ただ、複数の他人と運命共同体となるマンションにおいては、相対的にお金の管理はより厳格になされる。

 

coperuman.hateblo.jp

 

 マンションに関わる管理業務はそもそも複雑だ。消防設備点検、エレベーター、給水ポンプ、清掃、帳簿、管理費の回収、総会、理事会・・・。細かくあげればキリがない。こういった面倒な作業に世話を焼いてくれるのが管理会社やマンション管理士だ。

 

 ただし、外部サービスとなるため、言うまでもなく外注費用を要する。そもそもお金がかかる作業を外注し、さらにコストがかさむという構図だと言えよう。しかし、現状はこの形態がメジャーとなっている。区分所有法等の法的な知識が必要とされるためだ。

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 管理を生業としている業者は、ボランティアではなく、ビジネスとして成立させなくてはならず、他の競合と競争しなくてはならない。マンション管理業務そのものに付加価値をもたらすのは昨今では難しくなりつつある。そうすると、過当競争に発展する原理が働くようになる。

 

 そして、収益性を失いつつある管理業社やマンション管理士の労働環境は悪化することに繋がる。管理業務主任者マンション管理士の国家試験は、不動産の売買や賃貸で必要とされる宅地建物取引士の試験よりもハードルが高い。そんなプロが居る業界ながらも過当競争に見舞われつつある。これはサービス提供者側からすると非常に苦しい業界構造だと言えよう。

 

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 消費者側(住人側)からすると良い面はあるものの、適正なサービスは適正利益があって初めてなされる事実があることは加味しておく必要がある。安かろう悪かろうでは継続性が求められるマンション管理においては意味がないからだ。

 

 このような閉塞的な状況において、何が決定的なソリューションになるのか。それは今の所不明だ。わかっていることは、より苦しい業界になり、それに影響を受けるマンションが出てくるようになるコトだと予想する。これは社会にとっては良くない流れだ。少なくとも、マンションの所有者は状況や問題を知り、可能な限り防御できる体勢を敷くことができるようにしておくべきだ。

 

 巷にはこう言った状況を論理的かつ丁寧に説明してくれている書籍や雑誌はたくさんある。データに基づいているため、非常に参考になるので本屋で立ち読みでもしてみてほしい。

 

限界マンション ―次に来る空き家問題

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2020年マンション大崩壊 (文春新書)

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