マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

日々マンションのポストに投函され、捨てられる広告物を収益に換えるアイデア

マンションに住まれている方であれば、ポストに投函されるチラシやDMといった紙の広告物を頻繁に目にする機会があるではないでしょうか。そして、これらのほとんどは、ポストやエレベーター付近に常設されたゴミ箱に直行する実態もよくご存知かと思われます。「あ、またチラシ入ってるよ・・・・(ポイっ)」という感じだと思います。

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そんな広告物も誰かが手間をかけてつくり、誰かが投函しています。これらの労力はコスト、つまり、お金のカタマリで構成されています。しかし、そのお金のカタマリはゴミ同然に捨てられているわけです。ここに大きな疑問を感じました。

 

「ゴミ同然に捨てられるお金を、もっと有益に使う方法はないのか」と。

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そこでまずはマンションについて色々調べてみると、日本のマンションは老朽化が進んだものが多くなってきている実態があることがわかりました。国土交通省によれば、マンション全体の約50%となる300万戸以上が、10年後には築30年超のものとなリます。

 

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老朽化したマンションはどうなるのか。メンテナンスコストを増しながら、最後には建て替えという運命に辿りつきます。これらのコストは、マンション居住者(所有者)が毎月支払う管理費や修繕積立金の増加となってはね返ります。住宅ローンだけでも苦しいのにため息が出ますね。

 

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また、マンション全体の世帯主の50%以上が、60代以上で占められていて、毎月支払う管理費等の支出が大きな経済的負担となってくることも予想されます。こういった実情からも、毎日ポストに入っているチラシを作るために事業者さんが捻出する広告費を、マンションの収益金に変える仕組みがあれば、社会にとって良いことなのではと。

 

よくよく考えてみると、マンションの居住者は「消費者」でもあるわけです。それ故に、事業者さんたちは毎日チラシをポストに投函する訳ですが、先ほど申し上げたとおり現状はほとんどがゴミ箱行きになっています。

 

ということは、今以上に効果の高い選択肢の提供ができれば、事業者さんたちは喜んで広告費を捻出してくれるはずです。そこで私が考えた今以上に効果の高い新しい選択肢が、マンション内で配布される配布物の余剰スペースを広告媒体として提供するというものです。

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これは事業者さんにとっても、マンション居住者(所有者)さんにとってもメリットがある仕組みとなります。まず事業者さんにとってのメリットは、家の中まで持ち込まれる媒体に広告を出すことができることと、マンション居住者(所有者)さんにとって重要な情報と一緒に広告を掲載できるということです。

 

マンションの配布物には、居住者が「知るべき」お知らせ情報(総会日程、理事会決議事項、機器点検日のお知らせ etc.)が記載されているため、居住者がその配布物を受け取ってすぐに廃棄することはほとんどなく、むしろ一定期間保管されます。 また、お知らせ情報と一緒に広告情報が掲載されるため、媒体の性質としては、発信したいコンテンツを載せる新聞広告と似たものになります。

 

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そして、マンション居住者(所有者)さんにとってのメリットは、広告収益金を得られるということにつきます(特許登録済み)。これまでに消費者が広告情報を閲覧することで消費者に広告収益が得られる仕組みはあまりなかったと思います。

 

しかし、この仕組みを利用することで、マンション居住者(所有者)さんは広告収益金をマンションの管理費や修繕積立金の低減に役立てることが可能となります。それ故に、余剰スペースを少しばかり事業者さんにシェアするだけでインセンティブを得られることから、マンションの配布物に広告が載っていてもウザいと感じる人は少ないはずです。それどころか、どこの事業者が広告収益金をもたらしてくれたのか?というポジティブな目線で見てくれる可能性があります。

 

「あら、こんなところにヘアサロンができたのね」

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「おっ、ここの居酒屋さん改装したんだなぁ」

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「この内装屋さんにリノベーションをお願いしようかな」

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といった具合に。

 

この仕組みにより、チラシの投函数そのものが減少すれば、資源の無駄遣いを減らすことにも貢献します。事業者(広告主)さん、マンション居住者(所有者)さん、地球の3者にとって、Win-Win-Winの関係となり、それなりの社会的意義を果たすようになるのではないでしょうか。

 

ここでプラットフォームを用いて実現したい仕組みを要約すると、次のようになります。

 

「マンション内の広告媒体資源を解放し、新しい選択肢を広告主に提供することで、マンションが収益金を獲得する」というものになります。収益となる現金は、マンション管理組合の銀行口座に振り込まれるスキームとなります(特許登録済み)。

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建てられたマンションは今後も増え続け、その維持管理費も増加の一途を辿ります。その対応策は現在限られたものしかありません。しかし、無いわけでもありません。マンションの最期となる建て替えまでは数十年単位の時間があります。その時間軸を味方につけることで、必ず降りかかる経済的負担を軽減できれば社会にとって良いことになるに違いありません。

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広告のチカラで、マンションに収益機能を付加する

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このエントリーは、約3年の歳月を経て考案した新しい仕組みを紹介させて頂きたい。マンション収益事業の新たな選択肢だ。特に、これからのマンション管理のあり方を考える人にお目通し頂けると大変ありがたい。

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以前のエントリーでも記した通り、老朽化の進むマンションが増加するにつれて、管理費や修繕積立金の増加に備えることが重要になる。その対応策の一つとして、収益事業が挙げられるが、選択肢が非常に限られている実態がある。

 

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この新たに考案したものは、収益事業の選択肢を増やすとともに、それを実施できるマンションを増やすことを前提に設計されている。つまり、空き駐車場の必要性や、携帯電話基地局の適合性といった物理的な制限を極力考慮しなくとも多くのマンションが採用できる収益事業ということだ。

 

仕組みの核となっているのは、ほぼ毎日投函され、ほぼ毎日ゴミのように捨てられるチラシといった広告物を活用する仕組みだからである。考えてみて頂きたい、ゴミ箱に直行する広告物も誰かが企画し、誰かが印刷し、そして誰かが各ポストに投函している事実を。これらは、人件費、印刷費、紙代といったコストの塊であり、お金で構成されている。

 

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しかし、そんなお金もゴミ箱に直行することがほとんどである。常々この現象に疑問を持ち、もっと有効的に使う方法はないものかと思考を続けてきた。捨てられる資源が減り、掛けられる労力やお金が、必要される場所へ向かえば、社会としても良いことに違いない。

 

この仕組みは、マンションに関わる人々のみならず、広告媒体としても優れた性質を持つことから、広告出稿を考える事業者にとっても新しい選択肢となり、Win-Winの関係になることを付け加えておきたい。

マンションの収益事業について

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ご存知の通り、マンションは人が住むための建物であって、収益事業をすることを目的としていない。法律的にもこれを前提としているため、マンションの収益事業には営利法人同様に課税されることになっている。すなわちこれは、収益事業をやる場合は確定申告が必要になるということを意味している。

 

収益事業の定義

収益事業とみなされるかどうかは、共済事業であるかどうかで決まる。要は、管理運営上必要となる業務かどうかということだ。例えば、居住者(厳密には所有者)がマンション内の駐車場を有償で使用する場合は、収益事業とはならない。これは、管理費の割り増し金として解釈されている。(ようである。)

 

一方で、空いた駐車スペースを外部へ貸し出した場合はどうか。これは、収益事業として扱われるため、課税の対象となる。

 

収益事業の種類

では、収益事業には一体どんなものがあるのか。先に記した通り、駐車場の外部貸し出しをはじめとして下記のようなものが挙げられる。

 

・携帯電話基地局用スペースの貸し出し

・屋外(屋上)広告スペースの貸し出し

・マンション内共用スペースの貸し出し

・マンション用付属物の貸し出し

・太陽光パネルによる売電

 

物販ももちろん収益事業とみなされる(マンションという建物で物販事業は成立しにくいと思われるが。)。有償を前提としているが、無償で貸し出すメリットがない以上は、無償のケースは稀だろう。

 

したがって、こういった共済事業以外の収益事業は全て課税対象となり、税務申告が必要となる。

 

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おおよその課税額

まず知っておかなければならないのが、均等割という税金だ。これは、収益活動を前提としているならば、儲かっても儲からなくても課税されるものだ。市と県それぞれから均等割というものがかけられるため、おおよそ8万円の税金となる。(市と県によって若干金額が異なります。)

 

収益がプラスの場合は、下記のような税金が必要となる。

法人税

・地方法人税

・法人県民税

・法人市民税

(これらに、均等割が加わります。)

 

仮に年間40万円ほどの広告収入があったとしよう。これに掛かる税金はざっと13万円となる。ここに税理士さんへの確定申告費用が6万〜10万ほど足されるため、合計で23万円程度は税務関連のコストとなる。結果的に半分も残らない計算になる。

 

逆にいうと、年間に100万円以上の利益が出る場合にはそこそこの利益が残ると言える。課税後に残る数十万円のお金を10年も積み立てればそこそこの金額になり、大規模修繕時に活用することもできる。

 

それでも必要になる収益事業

マンションストック数は平成28年度末時点で約633万戸となっている。そのうちの約300万戸以上が築20年以上を経過している。10年後には、築30年以上のマンションが300万戸以上になるということだ。マンションの寿命が50年〜60年ということを考えると、いかに管理運営を最適化しながらコストを圧縮し、来るべき建て替えにどのように備えるのか、ということを考えなくてはならない。

 

このことから、年間数十万円であっても、20年以上も積み立てれば結構なお金になる。貯蓄のみならず、金融商品で運用することも可能だ。収益事業の選択肢はまだまだ限られてはいるが、マンションにおける収益事業が当たり前の世の中になっていくに違いない。

マンション管理のミライを考える

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マンションの所有者が毎月支払う管理費や修繕積立金は一定年数ごとに増額される。これには複合的な要素があり、一つには劣化の度合いが変わること。もう一つには、分譲時の設定金額が低く設定されていること、などが挙げられる。

 

現状は、時間経過とともコストも上昇するということだけは確定的となっている。今まで支払ってきたコストが上昇することを好む人は稀だろう。では、どうやってそれを抑えるのか。

 

「競争の原理を導入する」

 

これに尽きる。維持管理はコストのカタマリ。ならば、それをいかに削るのかを考えなくてはならない。競争の原理導入という合理的なやり方を採用するだけだ。相見積もりが面倒臭いなんて言っていてはいけない。自分たちのお金を守る為に、実行あるのみだ。

 

インターネットというインフラのおかげで世の中は便利になり、マンション管理会社の比較サイトなるものも当然にある。こういったものを活用すると良いかもしれない。

 

 

比較後の乗り換えには、リスクもあることは念頭にいれておいておく必要がある。それは、適正なサービスが担保されているのか、ということである。要は、コストとサービス品質のバランスがきちんととれているかどうかということだ。コストがどれだけ安くても、管理不全になってしまえば本末転倒だ。

 

このような比較によって管理費等の削減はある程度までは可能となる。しかし、考えなくてはならないのはこの先だ。管理費は増加の一途を辿るが、それをマンションの所有者が拠出し続けられ、適切な管理が維持できるかどうかは不確実極まりない。

 

マンションの寿命は50年程度だと言われており、そのあとは、建て替えという唯一の選択肢が用意されているようである。いや、それしか用意されていない。日本初の分譲マンションは築60年程度で建て替え工事に至った。しかも、これはラッキーなケースであり、建て替えによって戸数が増加したのだ。つまり、新しく増加する分を販売に回せる為、元々の所有者が負担する建て替え費用は低くなることを意味している。

 

 

 

全てのマンションにこういったケースが当てはまるワケではない。しかも人口減少となる日本においては、数十年後にはマンションの需要すらなくなくなっているかもしれない。この国の空き家率は先進国トップの比率となっているぐらいだ。

 

では、どうするべきなのか。来たるミライに向かって。

 

それは、管理の「最適化」となるに違いない。極限まで合理化を進めながらも、管理不全にならないように維持・管理し可能な限りコストを下げながら、可能な限り延命すること。おそらく、(現時点では)それ以外に方法論がない。

マンションで諸問題が勃発する本質的な理由

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 マンションに関する諸問題は多い。そして複雑だ。騒音、ゴミ出し、無許可民泊、管理費の滞納、積立金(数千万円から億単位)の持ち逃げと、些細な問題から致命的な経済的損失を負わせるものまで多義に渡る。いきなりの結論だが、このような諸問題が起こる本質的な理由は「共同住宅だから」である。

 

 「共同」と表記するだけあって、複数の他人がマンションと言われる構造物を共同で使っている。要は、人が集まっているからというコトに尽きる。人の集まるところには必ず問題がもたらされる。それは、一人ひとりの考え方が同一にはならないことによる。育ってきた環境や受けてきた教育等によって形成される認識が同じになるはずがない。そもそも複数の人間が同じ境遇にさらされても、各個人の受け止め方や感じ方が少しずつ異なるため、やはり同じにはなり得ない。脳細胞の状態やその質が個人ごとに異なるのは当然の話だ。

 

 農耕民族は農地を耕し、それを管理することで発展してきた。これは、耕す農地に棲家が固定されることに繋がる。それは、作物をつくる為に通年にわたって土地を管理しなくてはならないからだ。そうなると、川付近などのある程度インフラが整ったところに人が集まることになる。

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 人が集まるとどうなるか。必然的に問題が起きることに発展して行く。同時に、組織化も進む為、身分階層のピラミッドも形成されるようになってくる。ここで必要となってくるのが、組織の秩序を守るためのルールである。現代人においては、法律というものがある。これを守らせることによって最大公約数的な平安がある程度は維持されるようになる。ルールを機能させる為には、ペナルティが必要だ。なぜなら、人は罰則によって規制しないとコントロールできない面を持った生き物だからだ。

 

 マンションに住む人やこれから住もうと考えている人たちは、「諸問題は起こるものである」ということを大前提にしていかなくてはならない。日本人は性善説をベースに考える人が多く、他人の善意に期待・依存する傾向がある。これはこれで素晴らしいカルチャーではあるが、それでは都度発生する諸問題への対応は感情的になるばかりで平安を保つことができない。

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 韓非子の言葉を借りるならば、マンションの管理は人が欺かないことを期待するのではなく、欺くことができない体制を敷く方が結果的にうまくいくということだ。この方が、人の善意や親切に触れることができたときに幸せな気分になり、真の協力的な関係を築くことができるのではないだろうか。