マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

地震によるマンションへの影響について

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大阪北部を震源とする震度6弱地震が発生。これは、豊臣秀吉が建てた伏見城天守閣を倒壊させた時の断層によるものという。400年以上の間蓄積させたエネルギーは凄まじい。

 

もし、同じレベルの地震がイランなどの途上国で起きた場合にどうなるか?を考えると本当に恐ろしい。死者は数千から数万人に及ぶに違いない。しかし、日本は幸い建築基準や建設技術を発達させてきたおかげで倒壊という倒壊は今回の地震ではほぼ皆無となっている。

 

そもそも、こういった地震時に知っておくべきことは何なのか、注意するべきことは何なのかという疑問は多い。

 

地震の種類

大きく分けて、直下型とそうでないものに分類される。直下型の特徴は、縦揺れを感じ、激しく揺れる点にある。一方で、遠隔地で起きる地震は、横揺れがメインとなり、場合によっては長く揺れ続ける。ここで知っておくべきことは、地震波の周期による影響だ。

 

短周期

直下型の地震は、短周期的な揺れとなる。1秒間に何回揺れるかと考えてもらえればわかりやすい。短周期ゆえに、1秒間にたくさん揺れる。この揺れ方は、比較的低層の建物にダメージを加える。なぜならば、地震波の周期と建物固有の揺れ(固有周期という)が重なり、共振するため、建物の揺れが増幅されるからだ。

※どの建物も人間が感知できないレベルで揺れており、建物固有に揺れの周期を持っているため、固有周期と言います。

 

わかりやすい例が、阪神大震災関東大震災だ。揺れによる被害の多くは低層の建物に集中していた。要は、直下型と戸建もしくは低層の建物は相性が悪いということになる。

 

長周期

遠隔地で起きる地震は、長周期的な揺れとなる。1秒間に揺れる回数は少ないが、大きくゆっくりと揺れる。この揺れは、高層の建物にダメージが加わりやすい。高層の建物の固有周期は長周期となっており、そこに長周期の地震波が加わると共振しやすくなる。ブランコをさらにスイングさせるのに、後ろから押してさらに大きくスイングさせるようなイメージだ。

 

わかりやすい例が、東日本大震災だ。都心などにある多くの高層ビルが長く揺れ続けた。すなわち、遠隔地の地震と高層の建物は相性が悪いということになる。

 

これを踏まえて

怖いものの順番は、地震・カミナリ・家事・オヤジと言ったものだが、地震が一番にくる本質的な理由は予想が難しい点にある。直下型(短周期型)が来るのか、遠隔地型(長周期型)がいつ来るのか一般の人にはわからないし、構ってられない。

 

なので、気にすべき点は、火事や屋内家具の転倒だ。火事に関しては、隣室や下の階でそれが起きていないかも知る必要がある。火がなくても、一酸化炭素を吸ってしまえば、人的なダメージがあるからだ。家具は固定するなりいくらでも工夫の余地がある。

 

旧耐震基準の建物でもない限り建物倒壊の確率は低い。地震がくれば、それなりに揺れる。その際の対策だけきちんとしておけば、致命的なダメージを負う確率は低くなる。地震災害があると気持ちが落ち、ビクビクして暮らす日々が少しの間続く。

 

しかし、地球も生き物だと捉えれば、地震はあって当たり前。人類として、賢くそれに対応し、少しでも早くネガティブな感情が無くなればと思う。

 

75%のマンションで、修繕積立金が不足してる

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先日、日経新聞社によってこの内容が報じられた。当該新聞社のみならず、修繕積立金事態が不足することは業界ではずっと指摘されてきたことである。

 

 

実態としては、このような事態になることを知らない人が大多数ではないだろうか。しかし、これはまぎれもない事実である。足りなければ、補填すれば良いという考え方も高齢化社会ではなかなか厳しい状況をつくり出すことは必須となる。

 

仮に、積立金を増額できたとしても、やはり経済的な痛みとなって跳ね返ってくる。こういった事態に対応すべくスタートしたのが弊社のベンチャー事業である。

 

マンション内の共用部分を広告スペースとして解放することによって、新たに収益源を確保しようというアイデアである。共用スペースのみならず、配布物さえも収益源に換えてしまおうというものとなっている。

 

これは、マンションの居住者が消費者であるため、成立する事業モデルとなっている。

 

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 広告市場は毎年6兆円を超える巨大産業となっている。このような市場から外部収益を得られる仕組みがあれば、修繕積立金の不足や枯渇といった課題に対応できるのではないだろうか。

 

日本初の事業アイデアということもあったり、修繕積立金が不足したりする事態を知らない人が多いため、事業としては認知的なハードルが高い。しかし、高齢化社会と同様に日本が確実に直面する課題であることから、なんとか普及させたいと考えている。

マンションのエレベーターに収益機能を持たせて管理コストの低減を図る方法

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マンション管理はコストの塊である。これから多くのマンションが老朽化の進行に対応せねばならない時代がくる。老朽化への対応は、経済的負担に跳ね返ることを意味しており、それは社会にとって良いことではない。

 

そこで考案したのが、エレベーターの余剰スペースを広告スペースとして解放するというもの。いわゆる遊休資産の活用により収益を得るというシェアリングエコノミーである。

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大きな金額ではないものの、広告収益を得ることができる。そればかりか、エレベーター内が少し華やかになり、老朽化に目がいきにくくなる効果もある。ペタペタと何枚もの広告物を貼るのは景観に影響を与えるが、一つか二つの広告物なら逆にあった方がメリットが大きい。

 

今現在は、共同住宅のエレベーターに広告物を掲示することで広告収益を得ることは一般的に認知されていない方法である。しかし、今後はこれが普通になっていくに違いない。何故ならば、マンションの維持管理コストの低減に対するニーズは時間経過とともに増大するからだ。

 

掲示物だけにとどまらず、配布物の余剰スペースを解放する方法もある。

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小さな収益でも数十年にわたって積み立てれば大きなお金になる。マンションの寿命は数十年と長い。少しでも早い段階から対応策に取り組むことで、無駄な出費を抑えられれば社会にとって良いことに違いない。

 

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日々マンションのポストに投函され、捨てられる広告物を収益に換えるアイデア

マンションに住まれている方であれば、ポストに投函されるチラシやDMといった紙の広告物を頻繁に目にする機会があるではないでしょうか。そして、これらのほとんどは、ポストやエレベーター付近に常設されたゴミ箱に直行する実態もよくご存知かと思われます。「あ、またチラシ入ってるよ・・・・(ポイっ)」という感じだと思います。

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そんな広告物も誰かが手間をかけてつくり、誰かが投函しています。これらの労力はコスト、つまり、お金のカタマリで構成されています。しかし、そのお金のカタマリはゴミ同然に捨てられているわけです。ここに大きな疑問を感じました。

 

「ゴミ同然に捨てられるお金を、もっと有益に使う方法はないのか」と。

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そこでまずはマンションについて色々調べてみると、日本のマンションは老朽化が進んだものが多くなってきている実態があることがわかりました。国土交通省によれば、マンション全体の約50%となる300万戸以上が、10年後には築30年超のものとなリます。

 

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老朽化したマンションはどうなるのか。メンテナンスコストを増しながら、最後には建て替えという運命に辿りつきます。これらのコストは、マンション居住者(所有者)が毎月支払う管理費や修繕積立金の増加となってはね返ります。住宅ローンだけでも苦しいのにため息が出ますね。

 

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また、マンション全体の世帯主の50%以上が、60代以上で占められていて、毎月支払う管理費等の支出が大きな経済的負担となってくることも予想されます。こういった実情からも、毎日ポストに入っているチラシを作るために事業者さんが捻出する広告費を、マンションの収益金に変える仕組みがあれば、社会にとって良いことなのではと。

 

よくよく考えてみると、マンションの居住者は「消費者」でもあるわけです。それ故に、事業者さんたちは毎日チラシをポストに投函する訳ですが、先ほど申し上げたとおり現状はほとんどがゴミ箱行きになっています。

 

ということは、今以上に効果の高い選択肢の提供ができれば、事業者さんたちは喜んで広告費を捻出してくれるはずです。そこで私が考えた今以上に効果の高い新しい選択肢が、マンション内で配布される配布物の余剰スペースを広告媒体として提供するというものです。

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これは事業者さんにとっても、マンション居住者(所有者)さんにとってもメリットがある仕組みとなります。まず事業者さんにとってのメリットは、家の中まで持ち込まれる媒体に広告を出すことができることと、マンション居住者(所有者)さんにとって重要な情報と一緒に広告を掲載できるということです。

 

マンションの配布物には、居住者が「知るべき」お知らせ情報(総会日程、理事会決議事項、機器点検日のお知らせ etc.)が記載されているため、居住者がその配布物を受け取ってすぐに廃棄することはほとんどなく、むしろ一定期間保管されます。 また、お知らせ情報と一緒に広告情報が掲載されるため、媒体の性質としては、発信したいコンテンツを載せる新聞広告と似たものになります。

 

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そして、マンション居住者(所有者)さんにとってのメリットは、広告収益金を得られるということにつきます(特許登録済み)。これまでに消費者が広告情報を閲覧することで消費者に広告収益が得られる仕組みはあまりなかったと思います。

 

しかし、この仕組みを利用することで、マンション居住者(所有者)さんは広告収益金をマンションの管理費や修繕積立金の低減に役立てることが可能となります。それ故に、余剰スペースを少しばかり事業者さんにシェアするだけでインセンティブを得られることから、マンションの配布物に広告が載っていてもウザいと感じる人は少ないはずです。それどころか、どこの事業者が広告収益金をもたらしてくれたのか?というポジティブな目線で見てくれる可能性があります。

 

「あら、こんなところにヘアサロンができたのね」

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「おっ、ここの居酒屋さん改装したんだなぁ」

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「この内装屋さんにリノベーションをお願いしようかな」

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といった具合に。

 

この仕組みにより、チラシの投函数そのものが減少すれば、資源の無駄遣いを減らすことにも貢献します。事業者(広告主)さん、マンション居住者(所有者)さん、地球の3者にとって、Win-Win-Winの関係となり、それなりの社会的意義を果たすようになるのではないでしょうか。

 

ここでプラットフォームを用いて実現したい仕組みを要約すると、次のようになります。

 

「マンション内の広告媒体資源を解放し、新しい選択肢を広告主に提供することで、マンションが収益金を獲得する」というものになります。収益となる現金は、マンション管理組合の銀行口座に振り込まれるスキームとなります(特許登録済み)。

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建てられたマンションは今後も増え続け、その維持管理費も増加の一途を辿ります。その対応策は現在限られたものしかありません。しかし、無いわけでもありません。マンションの最期となる建て替えまでは数十年単位の時間があります。その時間軸を味方につけることで、必ず降りかかる経済的負担を軽減できれば社会にとって良いことになるに違いありません。

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広告のチカラで、マンションに収益機能を付加する

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このエントリーは、約3年の歳月を経て考案した新しい仕組みを紹介させて頂きたい。マンション収益事業の新たな選択肢だ。特に、これからのマンション管理のあり方を考える人にお目通し頂けると大変ありがたい。

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以前のエントリーでも記した通り、老朽化の進むマンションが増加するにつれて、管理費や修繕積立金の増加に備えることが重要になる。その対応策の一つとして、収益事業が挙げられるが、選択肢が非常に限られている実態がある。

 

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この新たに考案したものは、収益事業の選択肢を増やすとともに、それを実施できるマンションを増やすことを前提に設計されている。つまり、空き駐車場の必要性や、携帯電話基地局の適合性といった物理的な制限を極力考慮しなくとも多くのマンションが採用できる収益事業ということだ。

 

仕組みの核となっているのは、ほぼ毎日投函され、ほぼ毎日ゴミのように捨てられるチラシといった広告物を活用する仕組みだからである。考えてみて頂きたい、ゴミ箱に直行する広告物も誰かが企画し、誰かが印刷し、そして誰かが各ポストに投函している事実を。これらは、人件費、印刷費、紙代といったコストの塊であり、お金で構成されている。

 

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しかし、そんなお金もゴミ箱に直行することがほとんどである。常々この現象に疑問を持ち、もっと有効的に使う方法はないものかと思考を続けてきた。捨てられる資源が減り、掛けられる労力やお金が、必要される場所へ向かえば、社会としても良いことに違いない。

 

この仕組みは、マンションに関わる人々のみならず、広告媒体としても優れた性質を持つことから、広告出稿を考える事業者にとっても新しい選択肢となり、Win-Winの関係になることを付け加えておきたい。