マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

疲弊するマンション管理業界

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 日本には約2300社ものマンション管理会社が存在している。トップ15社で市場の約50パーセントを占めている状況だ。戸数にしてざっと300万戸といったところだろう。マンション管理は先の明るくない業種だと言われている。それは、建物や住人の二つの老いなどの問題が挙げられることが多いが、根本的な原因は、「お金」の問題に帰結する。

 

 

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https://copelog.info/2020/10/03/exhausted/

マンション内の挨拶は不要!?

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 マンション内における住民同士の挨拶を禁止するルールに関するニュースがあった。報道によると「挨拶が返って来なくて不快な思いをした」「子供には知らない人に挨拶されたら逃げるように子供に言っている」というような理由が挙げられている。

 

 物議を醸し出しているように報道がなされているようであるが、そのマンションを所有している人たちの民主主義的な手法によって規約が細則が決められたのであればそれで良いのではないだろうか。

 

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マンション管理士という専門家が活躍できない理由

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今年はマンション管理士試験が11月27日に実施された。今年の受験者数は約16000人となり、前年よりも少ない。実はこの減少傾向は常態化している。その理由は至ってシンプルで、合格率8%という難易度の割りに儲からない資格だからだ。その極めつけは、弁護士や医師のように独占業務ではないことも影響している。要はマンション管理士でなくてもマンション管理に関わるアドバイス提供はOKということだ。

 

近年のマンション管理を取り巻く環境は複雑さが増していることもあり、管理会社以外の専門家とされるマンション管理士等の必要性が国土交通省が発する標準管理規約のコメントでも説かれている。もちろん、マンションの管理会社にも優秀な人材はたくさんおり、管理業務主任者なる国家資格はマンション管理士とさほど変わらない知識が必要とされる。その上、実務経験までが登録用件となっており簡単に取得できる資格ではない。では、どうして管理会社一辺倒の体勢では不十分な上に、マンション管理士という専門家が活躍できない環境が形成されているのか。

 

難しいアプローチ

端的には、マンション管理士の顧客となる管理組合へのアプローチが非常に難しい。管理組合は理事や監事等を選任することで理事会がその管理に関わる情報を掌握している。掌握している以上は、管理に関わるサポートは管理会社から受けることになる。管理会社にはフロントと呼ばれる営業マン(管理業務主任者)がおり、彼らの専門知識や経験に基づいて理事長等に助言がなされる仕組みになっている。先にも述べた通り、マンション管理会社で必要となる国家資格(管理業務主任者)には素人の居住者が知るはずも無い多くの情報が含まれている。こういった状況下で、理事会がマンション管理士に相談しようという状況にはなりにくいし、私が管理会社のフロントマンなら他の専門家に連絡させないように仕向ける。なぜならば、自分たちの存在意義がなくなるからだ。存在意義が無くなると言うことは替えが利くということであり、自分たちの食いブチを損なう可能性を創り出すことになる。

 

新たなコスト

外部の専門家にアドバイスを依頼するということは、新たなコスト発生に他ならない。エレベーターや消防設備点検と違って、マンション管理に関わる総合的な情報提供ぐらいしかできないマンション管理士はこの点で特に不利だ。管理会社であれば毎月決まった額を支払えば良いが、それとは別に予算外のことをしようとなると管理会社と一緒に作った予算計画が狂うことにもなる。そうなると余程のことが無い限りは、管理会社以外の専門家にアドバイスを求めようとする動機にはなりにくい。

 

管理に無頓着な区分所有者

「マンション管理」の仕事内容は呼び名からして面倒くさそうだと思うなら、それは大正解だ。その為に管理業者が存在しているとも言える。素人ではわかりにくい消防法や設備点検などの要素が含まれることもあり、どうしても面倒な部分が生じる。毎月管理費を支払うことで、この面倒な仕事から解放されることができる。しかし、これは言い換えれば本来は自分たちで担うべき管理の仕事を金で解決しているだけであり、管理ノウハの蓄積にはならない。管理ノウハウは管理会社で蓄積されるばかりで、情報の非対称性が生じることに直結する。そもそもマンション管理は本当に国家資格者がいないとできないかと言えば、その答えはNOだ。実際に、自主管理で管理会社を入れずに自分たちで合理的に管理している管理組合も日本には存在している。ノウハウが蓄積できる上に、管理会社への委託費用が省ける分、毎月の管理費も安くなり一石二鳥だ。

 

全ての管理業務を自分たちで担うまでせずとも、本当に自分たちだけでは処理できない仕事がある時にだけ専門家に依頼すれば管理委託費用の圧縮に繋がる可能性がある。それでもこういったことすらあまり議論されないのは、マンション管理に無頓着すぎる居住者が多すぎるからだ。無頓着さ故に管理会社に丸投げし、情報の非対称性を創り出している。自分たちに情報が少ないということは、判断するための材料を管理会社に委ねることになり、マンション管理士といった他の専門家にアドバイスを求めるような状況にはなりにくい状況を創り出す。

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こういった要素から、マンション管理士がバッターボックスに立つ機会が劇的に少ないワケである。機会が少ない以上は、どうしても士業としての商売が成り立ちにくい。その上、独占業務でないならさらに不利な状況が強いられる。そうなると受験者が毎年減少していることにも納得ができる。全国には約10万棟(10万管理組合)のマンションがあり、マンション管理士は約2万人の登録がある。簡単に計算しても、1人のマンション管理士で5棟分の顧問契約しかできない。その時々のスポット取引ならば、その2万人のマンション管理士で仕事の取り合いが発生する。

 

必要な専門知識を持つマンション管理士という資格ではあるが、活躍できる場は今後もあまり期待ができない。優劣はあれど、管理会社という業態の方が圧倒的に有利な市場となっている。

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マンション管理士等の外部専門家活用が進まない「壁」

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世間にあるマンションの割以上が管理会社に管理業務を委託している。管理会社には当然ながらこの分野の知識や法律に明るいプロフェッショナルが在籍している。しかし、プロの定義は少々あいまい部分がある。お金をもらえるのがプロ、もらえないのがアマ。そんなことはない、価値のないプロもいれば、価値のあるアマもいるのが実情に違いない。

 

 

 

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実は知られていないマンションの管理費と修繕積立金の使途

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マンションの所有者になれば、毎月の管理費や修繕積立金が徴収されるコトぐらいは世間の常識になっている。しかし、毎月徴収されるお金の使い道まで把握している人は実はあまりいない。マンションの管理会社に丸投げし、輪番制の理事会や総会の運営もほぼ全て管理会社に任せっきりになっているため、それは当たり前の状況だと言える。しかし、それではいけない。管理会社はあくまでも管理組合のサポート役(有償)でしかないからだ。主権は管理組合にあるという原理原則から考えれば、毎月徴収されるお金の使途は少しでも把握しておくべきだと言える。

 

管理費の中身

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