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マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

実は知られていないマンションの管理費と修繕積立金の使途

暮らし マンション 生活

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マンションの所有者になれば、毎月の管理費や修繕積立金が徴収されるコトぐらいは世間の常識になっている。しかし、毎月徴収されるお金の使い道まで把握している人は実はあまりいない。マンションの管理会社に丸投げし、輪番制の理事会や総会の運営もほぼ全て管理会社に任せっきりになっているため、それは当たり前の状況だと言える。しかし、それではいけない。管理会社はあくまでも管理組合のサポート役(有償)でしかないからだ。主権は管理組合にあるという原理原則から考えれば、毎月徴収されるお金の使途は少しでも把握しておくべきだと言える。

 

管理費の中身

  1. 管理員の人件費(管理員がいなければ不要)
  2. 公租公課
  3. 共用設備の保守維持費及び運転費
  4. 備品費や通信費その他の事務費用
  5. 共用部分等に係る火災保険料やその他損害保険料等
  6. 経常的な補修費
  7. 清掃費用や消毒費用等
  8. 委託業務費
  9. 専門的知識を有する者の活用に要する費用
  10. 管理組合の運営に要する費用
  11. その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

これらの合算費用が共用部分の持分割合によって分割され、各戸の負担金額が決まる。これだけの項目があるため、よくよく考えてみるとコストダウンできそうな項目があるコトも見えてくる。もちろん、それら各々の費用を下げるコトで、毎月の管理費ダウンにつながる。

 

修繕積立金の性質

このお金の使途は名前にある通り「修繕」のためとなっている。しかし、修繕のためだけに使われるワケではない性質があるコトまで把握している人は少ない。積み上がった修繕積立金取り崩すコトで下記のような使い方をするケースがある。

  1. 不測の事故等により必要となる費用
  2. 敷地及び共用部分等の変更や処分
  3. 区分所有者全体の利益のために特別に必要となる費用

各々の具体例としては、不測の事故等というのは自然災害などを含む事態によって生じる費用となる。例えば、共用部分が地震によって損傷し、それが保険などではカバーできないようなケースが挙げられる。

敷地及び共用部分の変更とは、駐車場の増設や撤去等が挙げられる。区分所有者全体の利益のためというのは、各戸にパラボナアンテナを設置したりするようなケースとなる。 

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マンションの寿命は数十年もあり、非常に長期間の運営が前提とされなくてはならない。しかし、未来は常に不明確であり、予想ができない。この普遍的な事実を鑑みると、必ず生じる経年劣化による修繕のために積み立てられたお金は取り崩さない方がベターだと言える。取り崩して使い込んでしまえば、後になってお金が本当に必要になった時に、それが足りず、各戸から持ち出し金を要望しなくてはならない。

 

こういった事態に備えるためにも、日頃から合理的な管理運営体制を敷くコトで、必要最小限の徴収金でコトが収まるようにしていくべきである。自分たちのお金は自分たちで能動的にコントロールすべきだ。

新築マンションの買主を重大な欠陥から守る法律

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一生に一度の買い物が台無しになってしまわないようにする為に、新築住宅の買主を守る「住宅瑕疵担保履行法」という法律である。この法律は、平成21101日以降に新築住宅(竣工後1年以内)として引き渡されるマンションを含む住宅に適応されるものであり、主要構造部分等に隠れた瑕疵があった際に保証金が支払われる仕組みになっている。また、適応期間は新築住宅の引渡しから10年間と定められている。

 

間接的に支払われる仕組み

瑕疵担保の責任を負うのは、売主となる宅建業者や建設業者となっている。具体的にどんな仕組みになっているかというと、売主となる業者が「保険」や「供託」によって、消費者へ保障できる体勢を敷かれている。すなわち、買主である消費者が、売主にクレームしてはじめて保険等が適応されるコトを意味している。そのため、売主が瑕疵を認めないと話が進まない要素がある。

 

しかし、例外もある。売主が倒産してしまっていたりして、すでに存在していない場合だ。この場合は、国土交通省指定の指定保険法人に「直接請求」することとなる。上限が決まってはいるものの、保障されないよりは遥かにマシだと言える。

 

また、指定保険機関のサービスの1つとして大規模修繕工事に関わる保険も引き受けている。大きな工事は沢山の人間が関わる為、どうしてもミスが出ることがある。これが致命的なミスであった場合には、やはり補修が必要となり、費用も発生する。そういったリスクに備えることができるため、いつかは大規模修繕を実施しなくてはならない管理組合も知っておいて損はない。

 

新築住宅の売主に課されている義務

保険加入や供託は、義務となっている。従って、モグリの販売業者でもない限りは必ず保障体制が敷かれている。しかし、こういったルールの存在を知っている買主は少ない。それは、保険金を支払う側にとっては、保険は使ってしまえば次からの掛け金(費用)がアップする仕組みになっているためだ。たばこを吸う人に掛けるがん保険が、たばこを吸わない人と同じ掛け金で済むワケがない。保険という仕組みは、統計学を利用した商売という原則から考えれば自明の理であろう。ちなみに「供託」というのはあらかじめ現金等を法務局に預けいれておく仕組みとなっており、保障がなされる際はここからお金が引き出される仕組みとなっている。

 

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保障の範囲

構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分とされている。構造耐力上主要な部分とは、コンクリート造(マンション)であれば、基礎・外壁・壁・柱・梁・屋根・排水管等となっている。木造住宅(一戸建て)であれば、土台・基礎・外壁・屋根・開口部などが対象となっている。もちろん、地盤深くに打ち込む基礎杭なんかも対象となっている。

 

「紛争」は想定の範囲内

先にも述べた通り、保障の話が進むのは、基本的には売主にクレームした上での話となっている。保険の掛け金が上がらないようにするためにできるだけ保険は使いたくない経済原理が働くことから、売主がクレームに応じず、買主が適切な保障を受けられないケースも想定される。すなわち、売主が正当なクレームに応じなければ、それは必然的に紛争へと発展することになる。

 

住宅紛争審査会なるものがあり、そこへ申請することで、調停や仲裁サービスを受けることができる。申請手数料には1万円を要するものの、鑑定や現地への調査費用は原則的に掛からないように配慮されている。保険金の支払いに関わる場合は、指定保険法人も加わることになっている。細かくは下記のリンクから確認してほしい。

 

せっかく購入した新築住宅に致命的な欠陥があっても、泣き寝入りする必要はない。公正なクレームができる制度が整っている。あとは、適切な行動に移せるかどうかだ。行動につながるかどうかは、知っているかどうかの次元となることから、やはり、制度や法律を知っておいて損はない。

泣き寝入りするな! マンションの違法民泊サービス提供者は排除できる!!

民泊 生活 暮らし マンション

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 民泊に関するトラブルは無くならない。需要が大きいことからも、実入りが期待できるため、サービス提供者が居なくなることは無い。行政による整備が現状に追いつこうといろいろと対処しようと手を打ってはいるが、結局のところ違法運営は無くならず、トラブルは依然として続出している状況にある。

 

開き直る民泊サービス提供者

 サービス提供者は、稼げる状態が続く限りは何とかその状態を継続しようとする。管理組合が運営を停止するように申し込んでも、のらりくらりとかわし、しまいには損害賠償請求をすると威嚇してくる悪質なケースもあるようだ。これは、経済合理性を最大化しようとする人間の性質から考えれば想定の範囲内の行動だと言えよう。

 

無知な管理組合

 管理組合という組織は、たまたま同じ建物の一室を購入した区分所有者の集まりに過ぎない。その集まりには、常識や秩序といった不文律化されたルールがあるという認識のもとで安心・安全が担保されている。しかし、不文律というのは非常に弱い存在だ。それぞれの人には、それぞれが持つ常識や秩序に対する概念が多少なりとも異なるからだ。だから、管理規約に明文化するべきだ。明確に、民泊は禁止する、と。

 

管理規約の効力と変更方法

 大阪地裁で裁かれたケースにおいては、特に民泊を禁止するという文章は管理規約には無かったそうだ。それでも組合側に有利に裁判を進められた背景には、あらかじめ管理規約に定められていた条文の存在があったからだ。それは、「専ら住居のために」という文言と、「共同の利益に反しない」といった秩序を担保するための文言である。

 管理規約は、マンション固有で守られるべきルールであり、法的拘束力を持つ側面がある。そのため、管理規約を変更する場合は、区分所有法において議決権の4分の3を必要とする特別決議によって変更すると定められている。すなわち、特別決議を以って明確に民泊を禁止する条項を管理規約に加えれば強い拘束力を持つコトを意味している。

 尚、管理規約に関する詳しい内容は過去の記事を参考にしてもらいたい。 

coperuman.hateblo.jp

 

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迷惑行為者は法的に排除可

 のらりくらりと正当なクレームをかわすような迷惑行為者も、悪質な威嚇をする無知な迷惑行為者も合法的に排除ができる。特別決議により管轄の裁判所へ提訴するコトになるため、最終的には裁判所の判断に委ねることにはなるが、明確に管理規約に定められている禁止行為が繰り返され、所有者の4分の3以上で決議するため、裁判所も公正に判断がしやすい。管理組合の主張が認められれば、強制競売によって強制的に迷惑行為者を排除できる。これは、迷惑行為者にとっても脅威になるに違いない。ローンがあろうがなかろうが、裁判所主導の競売によって割安価格で第三者に売り飛ばされるのだ。もちろん、ローンだけが残る可能性は非常に高い。

  義務違反者に対する処置に関してさらに詳しく知りたい方は過去の記事を参考にしてほしい。

coperuman.hateblo.jp

 

 不毛な対応や議論に労力や時間を投入せずに、お国が定めたルールである法律を活用して合理的に対応し、平和な生活を取り戻してほしい。自分の住処にも関わらず、不条理にストレスを溜め込むのは心身に大きな負担だ。

www.bitscheme-japan.com

マンションの管理委託費用見直しによる恩恵は莫大?!

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35年のマンションがぶつかる経済的な障害について述べられているこの下記のニュース記事は非常に興味深い。細かな背景についてはここでは割愛させて頂くとして、当ブログにおいては「管理会社に支払う管理委託費用」についてもう少し深めていく。

 

平均管理費用

全国平均で平方メートル当たり約210円程度が相場となっている。例えばアナタの専有部分の広さが、65平方メートルだった場合に平均単価である210円を掛ければ、全国平均ベースの管理費用が算出される。この場合は月額13,650円(= 65×210)となる。年間に換算すると163,800円(=12×13,650円)という数字が導かれる。

 

では、記事の内容を抜粋してもう少し具体的に考えていく。約130戸は、130戸として固定し、管理会社変更前までの年間1700万円を使って月額費用を計算する。

 

1700万円÷12ヶ月÷130戸= 10,897

 

10,897円が専有部分1戸あたりの(平均)月額管理委託費用ということになる。記事には管理会社を切り替えたことによって、年間1,000万円まで下がったとある。これを同じように計算して、1戸あたりの(平均)月額管理委託費用を求めると下記のようになる。

 

1000万円÷12ヶ月÷130戸= 6,410

 

1戸あたりの(平均)月額管理委託費用は6,410となり、驚愕の約41パーセントダウンとなる。41パーセントだ。完全に無視できないレベルだ。この記事にある約130戸のマンションは、1984年の竣工から莫大なロスをしていた可能性をここでは強調したい。もちろん、竣工時の管理費用が月額1万円の水準よりも低かった可能性もある。しかし、上記のように竣工から28年以上も経過してから約41パーセントもの管理費ダウンができたというコトは、当時から割高な管理費を払っていた可能性の方が大いに高いと言える。なぜならば、時間が経つにつれて管理費用は高くなるという定説がこの業界にはあるからだ。

 

では、この記事に登場する志あるスーパー主婦が理事長となった2012年(記事には4年前に理事長になったことがわかる内容が書かれている)から新築時とされている1984年まで溯った場合に、この28年間でどれほどのコスト削減ができたのかを計算してみる。

 

条件1:新築時1984年~1994年までの10年間の平均月額管理委託費を8,700/戸とする

条件2:1994年~2004年までの10年間の平均月額管理委託費を9,800/戸とする

条件3:2004年~2012年までの8年間の平均月額管理委託費を10,897/戸とする

 

8,700円×12ヶ月×130戸×10年= 13,572万円

9,800円×12ヶ月×130戸×10年= 15,288万円

10,897円×12ヶ月×130戸×8年= 13,599万円(1万円以下切捨て)

 

上記3つの和が28年間に支払った管理委託費用の想定合計金額となり、その金額は、42,459万円となる。億単位の金額が出てくることからも、管理委託費用がいかに馬鹿にならないかが理解できる。逆説的には、管理委託サービスは儲かるというコトとなる。

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では、記事に登場するあのスーパー主婦が28年前に非合理的に設定された管理費の存在に気付いており、新築時から相見積もりによって管理会社を選んでいた場合はどうなるだろうか。現実的には、新築初年度から管理会社の変更はなかなか難しい部分があるため、通常の管理会社との契約期間である1年を経過した後に管理会社を切り替えたと仮定したい。すなわち27年という期間を使う(= 28年 - 1年 )。

 

記事には年間の管理費用が1000万円まで下がったと記されていることから、純水にこの金額に27(年)という数字を掛ける。

 

年間1000万円 × 27年 = 27,000万円

 

先ほど導いた上記の42,459万円という数字は28年をベースとしているため、27年分に計算し直す必要がある。ズバリ、40,942万円だ(計算式は割愛)。もうお分かりだろう、27年間という月日の中であのマンションが一体どれくらいのお金をドブに捨てていたのか。

 

13,942万円 也  

 

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いろいろと想定条件を加えてはいるが、緩めに設定しているつもりだ。ポイントとなるのは、「どうしてこのような事態となったのか?」である。端的に言わせて頂くと無知がそうさせたのだ。記事に述べられている通り、マンションの管理業は「競争の原理」が働きにくい業界だからだ。所有者はこんなものかと思っている通りで現状にあまり疑問を持たない。一生に一度の買い物なら経験値がほぼゼロのため、そう言った状態に陥りやすいのだ。

 

そもそも、1戸あたりの全国平均金額が本当に競争の原理が働いた上で決まった金額かどうかさえも非常に疑わしい。まだまだバイアスが拭い切れていない金額だろう。さまざまな規模や形態が存在するマンション市場ではあれど、月額1万円以上もの管理委託費用が本当に必要なのだろうか。と、現状を疑わなければならない。取り上げさせて頂いた記事に関しては、1万円台から6,000円台へダウンしている。アナタの住んでいる終の住処もコストダウンできる余地があるはずだ。

 

お金は生活に直結する問題ゆえに、こういったケースがあるコトを知り、具体的な行動に落とし込むべきだ。それで毎月数千円ものお金が浮く可能性があるならやる価値は大いにある。節約できれば、それが20年、30年という月日の上で利益が積上がるのだから。

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マンションの住人が地震に遭遇したら最初にすべきコト

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 日本は言わずと知れた地震大国だ。地震を起こすプレートどうしがぶつかり合ってできた島国ゆえにこの国で住む限りは地震のリスクから逃れるコトはできない。現代的な住居であるマンションは新耐震基準(1981年6月以降)で設計されている建物であればわりかし安全と言える。しかし、それでも万全ではない。熊本で起きた地震では、台湾で起きた地震のように建物の倒壊までは無いものの甚大なダメージを受けた。そう、倒壊まではなかなかないのだ、日本の場合は。あれだけの大きな地震が連続的に発生してもだ。これは日本の高度な建築技術の恩恵とも言える。他の国なら完全にアウトだ。では、地震が起きた時に何に気をつけるのか。

 

親父より強いもの

 「地震、雷、火事、親父」という言葉は昭和生まれの方ならわかるかもしれない。これは世の中の怖いものベスト4だ。現代においては「親父」は怖い存在では無くなってきているような気もする。話を戻して、現実的には、地震の際に雷に撃たれる可能性は低い、、、というコトは「火事」が地震の次に怖いモノとなる。もちろんこれは津波が来ない前提としてほしい。(津波の被害は、震源地からの距離や、固有の地形、マンションの階数によって左右される。)

 単なる火事ではなく、地震に起因した火災だ。なぜならば、揺れが火事を引き起こす原因となるからだ。地震が起きた時に真っ先にやっていただきたいコトは火元の心配だ。それはアナタの専有部分だけでなく、「他の住人を含めて」という点は特に強調しておきたい。大規模(歩けないほどの揺れ)の地震を感じた時は、理事などの役員は率先して各部屋に状況を聞きに回っても良いくらいだ。

 なぜならば、失火責任は重過失の時にしか問えないことになっている。運悪くアナタの直下に住む部屋で揺れに起因した火事が起き、それが大規模火災につながったとしよう。バルコニーからモクモクと上がって来た煙を吸ってアナタが重篤になっても、火がアナタの専有部分にまで及んだとしても、重過失でない限りは保険でなんとかするしかないのだ。火災保険に関する情報は過去の記事を参考にしてほしい。

coperuman.hateblo.jp

 

 不可抗力によってこのようなコトが起きれば本当にやるせない。仮に保険で補修できたとしても資産価値は落ちるだろう。だからこそ、火災にならないように可能な限り初期対応を徹底するコトが重要となる。大きな地震が起きたら、せめて、隣人宅や直下の住人の家には安否確認でインタホーンを鳴らして確認しても良いくらいだ。それで仮に文句を言う人が居たとしても、これは個別の区分所有者に実施が許可されている「保存行為」の範疇なので安心してほしい。少なくとも悪意はないのだ。何よりアナタの資産である専有部分に災害が及ばないコトが確認できれば安心だ。

 

嗅覚を研ぎ澄ませ

 アナタの隣人や直下の部屋から出火が無くてもまだ心配はできない。次に心配すべきは「ガス漏れ」だ。地震で躯体が揺れるコトによって、ガス管が外れたりするとガスが漏れる。日本の防災技術は世界屈指と言えるレベルなのでガス漏れを事前に検知するセンサー等が作動すればガス漏れは自動的に抑えられる。それでも例外はある。

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 阪神大震災では、倒壊した建物の下敷きになった人がたくさん亡くなってしまった。原因の一つにガス漏れがあったからだ。地震直後は電気もストップしていたが、本震から1時間後ぐらい(地域にもよる)に電気が復旧したことにより、断線などを起こしているところでスパークが起き、それがガスに引火し、倒壊した建物を焼き尽くすほどの火災となったケースがある。

 古い一軒家に囲まれたマンションもあることから、こういった危険な状況を避けるためにも、ガス漏れがないかどうかを知るコトが重要となってくる。幸い都市ガスには”臭い”がつけられている。ガスコンロにうまく火がつかなかった時のあの臭いだ。あれは人工的につけているらしい。目に見えないガスの存在を、嗅覚に知らせるために。

 そのため、地震が起きたらバルコニーで鼻を研ぎ澄ませてみるのも良いかもしれない。もし、ガスの臭いがしたなら、風上を確認を可能な限り確認してすぐにでも通報するべきだ。

 

視覚を研ぎ澄ませ

 建物は揺れるときにしなる。イメージしにくいが、少し硬いこんにゃくのように。それゆえにガス管や水道管が外れたり破れたりする。そう言った物理的負荷は躯体を覆う建物の外壁にも同様に働く。現在のマンションはタイル式の外壁が多い。タイルは汚れに強く、視覚的な美しさを保つには最適な建材だ。それ故に、課税率もペンキ式の外壁に比べて高い。しかし、タイルは1つ1つが独立したものをモルタルでくっつけている。そのため、建物がしなることで剥がれやすくなり、それが滑落につながることがある。

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 滑落すると大変だ。マンションとは縁もゆかりもない歩行人等に怪我を負わせてしまうと、それは、滑落の原因となったマンション管理組合の責任となるからだ。損害賠償保険等でカバーできるにしても、保険は使わないで済むに越したことはない。何よりそういう事故を未然に防ぐことが大切だ。どうせ保険を使うなら、他人の怪我を治すためではなく、補修のために保険を使うべきだ。従って、第三者を事故に巻き込まないためにもタイルの剥がれそうな部分がないか最低限目視でチェックを実施すべきだ。理事会がそこまで気が回らない場合があるので、気づいた住人が確認して、理事会に届ければ良い。(理事会が対処する前提で。)

 

まとめ

 地震からは逃げられない。ということは、防災しかないのだ。「防災の意識を高めよう。」というような漠然としたキャッチフレーズよりも、具体的に何をすべきかを知っておく方が有益に違いない。結局のところは、自分たちの資産は自分たちで守るしかない。自分の命と同じように。

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