読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

新築マンションの買主を重大な欠陥から守る法律

f:id:coperuman:20160811151522p:plain

一生に一度の買い物が台無しになってしまわないようにする為に、新築住宅の買主を守る「住宅瑕疵担保履行法」という法律である。この法律は、平成21101日以降に新築住宅(竣工後1年以内)として引き渡されるマンションを含む住宅に適応されるものであり、主要構造部分等に隠れた瑕疵があった際に保証金が支払われる仕組みになっている。また、適応期間は新築住宅の引渡しから10年間と定められている。

 

間接的に支払われる仕組み

瑕疵担保の責任を負うのは、売主となる宅建業者や建設業者となっている。具体的にどんな仕組みになっているかというと、売主となる業者が「保険」や「供託」によって、消費者へ保障できる体勢を敷かれている。すなわち、買主である消費者が、売主にクレームしてはじめて保険等が適応されるコトを意味している。そのため、売主が瑕疵を認めないと話が進まない要素がある。

 

しかし、例外もある。売主が倒産してしまっていたりして、すでに存在していない場合だ。この場合は、国土交通省指定の指定保険法人に「直接請求」することとなる。上限が決まってはいるものの、保障されないよりは遥かにマシだと言える。

 

また、指定保険機関のサービスの1つとして大規模修繕工事に関わる保険も引き受けている。大きな工事は沢山の人間が関わる為、どうしてもミスが出ることがある。これが致命的なミスであった場合には、やはり補修が必要となり、費用も発生する。そういったリスクに備えることができるため、いつかは大規模修繕を実施しなくてはならない管理組合も知っておいて損はない。

 

新築住宅の売主に課されている義務

保険加入や供託は、義務となっている。従って、モグリの販売業者でもない限りは必ず保障体制が敷かれている。しかし、こういったルールの存在を知っている買主は少ない。それは、保険金を支払う側にとっては、保険は使ってしまえば次からの掛け金(費用)がアップする仕組みになっているためだ。たばこを吸う人に掛けるがん保険が、たばこを吸わない人と同じ掛け金で済むワケがない。保険という仕組みは、統計学を利用した商売という原則から考えれば自明の理であろう。ちなみに「供託」というのはあらかじめ現金等を法務局に預けいれておく仕組みとなっており、保障がなされる際はここからお金が引き出される仕組みとなっている。

 

f:id:coperuman:20160811151551p:plain

保障の範囲

構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分とされている。構造耐力上主要な部分とは、コンクリート造(マンション)であれば、基礎・外壁・壁・柱・梁・屋根・排水管等となっている。木造住宅(一戸建て)であれば、土台・基礎・外壁・屋根・開口部などが対象となっている。もちろん、地盤深くに打ち込む基礎杭なんかも対象となっている。

 

「紛争」は想定の範囲内

先にも述べた通り、保障の話が進むのは、基本的には売主にクレームした上での話となっている。保険の掛け金が上がらないようにするためにできるだけ保険は使いたくない経済原理が働くことから、売主がクレームに応じず、買主が適切な保障を受けられないケースも想定される。すなわち、売主が正当なクレームに応じなければ、それは必然的に紛争へと発展することになる。

 

住宅紛争審査会なるものがあり、そこへ申請することで、調停や仲裁サービスを受けることができる。申請手数料には1万円を要するものの、鑑定や現地への調査費用は原則的に掛からないように配慮されている。保険金の支払いに関わる場合は、指定保険法人も加わることになっている。細かくは下記のリンクから確認してほしい。

 

せっかく購入した新築住宅に致命的な欠陥があっても、泣き寝入りする必要はない。公正なクレームができる制度が整っている。あとは、適切な行動に移せるかどうかだ。行動につながるかどうかは、知っているかどうかの次元となることから、やはり、制度や法律を知っておいて損はない。