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マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

マンションの賃貸人(占有者)を排除する方法

マンション 暮らし

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 それぞれの区分所有者の都合で賃貸に出されているマンションは数多く存在している。一時的な住処として使用される性質があるため、占有者となる賃借人が無責任な行為をするケースもまた多く存在しているに違いない。最悪の場合は、明らかにマンションにとって有害となる迷惑行為をするモノもいるはずだ。そんな、迷惑な賃借人である占有者をマンションという共同生活から排除する方法がある。賃貸契約で住んでいる人だからといって遠慮する必要はない。自分たちの資産を自分たちで守らなければいけないのだから。

 

占有者に対する引き渡し請求

 まずは、区分所有法第60条の第1項を見て欲しい。

第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが 困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。 

 

 第五十七条は、差し止め請求のことで、普通決議等によって違反者に警告するための条文だと考えれば良い。その第四項には、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用すると記されている。

 

 第六条とは、区分所有者の権利義務に関する条項で「共同の利益」に反することをしてはならないといった内容が記されている。この第三項は、区分所有者のみならず、占有者にも同じ義務を課しますよということが書かれているのだ。

 

 要するに、区分所有法第60条には、占有者に対する引き渡し請求を実行するための条件が述べられている。他の住人への障害が著しく、共同生活の維持が困難となるような場合に、裁判所に訴えることによって賃貸契約を解除させ、共同生活関係から排除しようという内容だ。

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ポイント

 注意点は、集会において特別決議となる議決権の3/4以上の賛成が必要になるコト、訴える時は貸主となる区分所有者も共同被告人として訴えるコトとなる。そして何より、裁判所に最終的な判断を委ねるコトになる点が挙げられる。もちろん、裁判所が訴えを認めなかった場合には、占有者は実質的にこれまでどおり迷惑行為に励むコトが可能となる。

 

 これを踏まえて、訴えを起こす区分所有者として先にしておくべきコトが2点ある。これらの要素がないと、意を決して弁護士費用まで払って訴えても裁判所が決定的な判断を下す為の決定打とならないからだ。

 

  1. 証拠を確保セヨ。スマホ一つあれば、写真どころか録音も録画も可能な時代だ。「共同の利益」に反すると裁判所が見なせる証拠があれば訴えは確実に有利になる。
  2. 差し止め請求を先に実行セヨ。上記でも触れた区分所有法第57条にある行為を停止させるための警告であり、集会の普通決議等によってアクションが可能となる。この警告を発しても尚「共同の利益」に反する行為が継続されたという事実が訴えで有利に働く。(普通決議で決められることからも、議事録という形でこのアクションを起こした証拠が残る。)

 

最後に

 複雑な時代なだけに、複雑な人が多い世の中に違いない。今なら、賃貸した部屋を使ってAirbnbなどの民泊でひと山儲けようと画策するヤカラすら居てもおかしくはない時代だ。区分所有法は大概のケースをコントロールできる条項があるため、うまく活用しない手はない。

 本来であれば、排除といった最終手段を取らずとも穏便に皆が平和に生活できることが一番なのは言うまでもない。違反者もペナルティの大きさがわかれば躊躇する人も出てくるはずだ。エレベーターや掲示板に区分所有法の第57条から60条までを列記しておくだけでも抑制力を発揮する可能性がある。決して面倒だと思ってはいけない。自分たちの資産は自分たちで守るしかないのだから。