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マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

マンションで諸問題が勃発する本質的な理由

マンションに関する諸問題は多い。そして複雑だ。騒音、ゴミ出し、無許可民泊、管理費の滞納、積立金(数千万円から億単位)の持ち逃げと、些細な問題から致命的な経済的損失を負わせるものまで多義に渡る。いきなりの結論だが、このような諸問題が起こる本…

疲弊するマンション管理業界

日本には約2300社ものマンション管理会社が存在している。トップ15社で市場の約50パーセントを占めている状況だ。戸数にしてざっと300万戸といったところだろう。マンション管理は先の明るくない業種だと言われている。それは、建物や住人の二つ…

マンション内の挨拶は不要!?

マンション内における住民同士の挨拶を禁止するルールに関するニュースがあった。報道によると「挨拶が返って来なくて不快な思いをした」「子供には知らない人に挨拶されたら逃げるように子供に言っている」というような理由が挙げられている。 物議を醸し出…

マンション管理士という専門家が活躍できない理由

今年はマンション管理士試験が11月27日に実施された。今年の受験者数は約16000人となり、前年よりも少ない。実はこの減少傾向は常態化している。その理由は至ってシンプルで、合格率8%という難易度の割りに儲からない資格だからだ。その極めつけは、弁護士…

マンション管理士等の外部専門家活用が進まない「壁」

世間にあるマンションの8割以上が管理会社に管理業務を委託している。管理会社には当然ながらこの分野の知識や法律に明るいプロフェッショナルが在籍している。しかし、プロの定義は少々あいまい部分がある。お金をもらえるのがプロ、もらえないのがアマ。…

実は知られていないマンションの管理費と修繕積立金の使途

マンションの所有者になれば、毎月の管理費や修繕積立金が徴収されるコトぐらいは世間の常識になっている。しかし、毎月徴収されるお金の使い道まで把握している人は実はあまりいない。マンションの管理会社に丸投げし、輪番制の理事会や総会の運営もほぼ全…

新築マンションの買主を重大な欠陥から守る法律

一生に一度の買い物が台無しになってしまわないようにする為に、新築住宅の買主を守る「住宅瑕疵担保履行法」という法律である。この法律は、平成21年10月1日以降に新築住宅(竣工後1年以内)として引き渡されるマンションを含む住宅に適応されるものであり…

泣き寝入りするな! マンションの違法民泊サービス提供者は排除できる!!

民泊に関するトラブルは無くならない。需要が大きいことからも、実入りが期待できるため、サービス提供者が居なくなることは無い。行政による整備が現状に追いつこうといろいろと対処しようと手を打ってはいるが、結局のところ違法運営は無くならず、トラブ…

マンションの管理委託費用見直しによる恩恵は莫大?!

築35年のマンションがぶつかる経済的な障害について述べられているこの下記のニュース記事は非常に興味深い。細かな背景についてはここでは割愛させて頂くとして、当ブログにおいては「管理会社に支払う管理委託費用」についてもう少し深めていく。 平均管理…

マンションの住人が地震に遭遇したら最初にすべきコト

日本は言わずと知れた地震大国だ。地震を起こすプレートどうしがぶつかり合ってできた島国ゆえにこの国で住む限りは地震のリスクから逃れるコトはできない。現代的な住居であるマンションは新耐震基準(1981年6月以降)で設計されている建物であればわりかし…

マンション集会の決議は欠席裁判化できる?!

マンションという共同住宅には民主主義のルールが取り入れられている。これは皆の意見や考えを意思決定に存分に反映させるための仕組みだ。同時に、コンセンサスを取るために多くの時間や労力を費やすコトも含んでいる。 さまざまな価値観の人間が一つの敷地…

マンションの火災保険は必須!(火災の損害賠償請求は失火者に重過失が認められる場合のみ)

マンションには多くの他人が生活を営んでおり、そんな共同住宅における火災は致命的である。いろんな人が居るというコトは、さまざまな不確定要素や不確実性も多く存在するというコトに他ならない。 火災は人災というコトからも、自然災害である地震とは少し…

マンション専有部分の競売請求&引渡し請求の判例

マンションの所有者に対する競売請求や賃借人に対する引き渡し請求は区分所有法の中でも特に厳しい条文となっている。所有者であれ、占有者であれ違反者として居住関係から強制的に排除される。そのため、特別決議となる議決権の四分の三以上の賛成が必要と…

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」というものがある

マンションを含む住宅は、社会にとっては重要な構造物だ。また、ほとんどの人にとってはほぼ間違いなく一生で一番高い買い物だろう。そんな大切な個人の資産となる構造物が数年でダメになってしまっては困る。構造物とは実際に造ってみないとわからない部分…

マンションの集会決議を円滑に進める裏技(普通決議事項)

開催を主導する区分所有者にとっても、それに召集される側にとっても面倒なマンションの集会。「マンションの管理」を生業とできるほどの内容であるコトからも、いかに複雑な要素が絡んでいるかが伺える。ただし、主体はあくまでも住人(区分所有者)である…

把握しておこう、マンションにおけるペットの飼育について

古来から犬や猫は人間と共に生活してきた動物だ。家族と言ってもいい存在かもしれない。ただそれは、「動物好きの人たちにとっては」という大前提があり、これからペットの飼育を検討している人は多いに加味すべきである。区分所有法上ではペットの飼育の是…

大阪地裁が下した初のマンション「民泊」差し止め決定の判断!!

ついに最初のケースが出た。裁判所による「民泊」差し止め決定の判断。この判決において興味深いのは、民泊禁止に対して何ら特別な条項が設けられていないものを軸としていた点だ。区分所有法の第6条には、共同の利益に反する行為をしてはならないコトが最初…

マンションを賃貸に出す前に知っておくべき最低限のポイント

転勤などを理由にマンションを賃貸に出すケースがある。通常は不動産屋さんを経由して賃貸に出すコトになるが、基本的なルールをきちんと把握した上で賃貸に出す人は少ないのではないだろうか。特に最初に賃貸に出すケースはそうに違いない。 これから賃貸に…

実は借り物?! マンションのバルコニー

マンションには、ほぼ100%の確率でついているバルコニー。洗濯物を干したり、生ゴミ置き場にしたり、ぼんやりと景色を眺めてみたりと生活には無くてはならないスペースだ。しかし、マンションの外観を損なうようなコトをしたり、避難通路を妨げたりする…

マンションの地震保険契約について

日本は地震を起こす活断層だらけの国だ。そもそも日本という島国は海の奥深くにある層がぶつかり合うことで隆起したような陸地になっているため、地震とは切っても切り離せない状況となっている。地震大国に立ち並ぶ共同住宅においても、その状況は無視でき…

マンション管理規約改正による専門家活用の本質

2011年以来となる約5年ぶりにマンション標準管理規約が改正され、これまで区分所有者が中心となっていた理事長を含む理事や監事を外部へ委託することが可能となる。マンション管理士などの専門家の活用を促すことと、理事のなり手不足を解消し、質の高…

マンションを取り巻く環境がわかる書籍紹介

マンションを取り巻く環境は、日本の衰退期と高齢化社会によって著しく変化してきている。これからローンを組んでマンションを購入しようとする20代から40代の世代にとっては、これまでには見られなかったような事象が社会問題となって直撃するコトが見…

結構高い?!マンション管理に係る罰金(罰則)

マンションの区分所有者にとって、マンションの管理に係る法令やルールは複雑にうつっているに違いない。しかし、不正や事故を未然に、それも合理的に防ぐために細かく決められている部分もあるコトから、必ずしも「複雑」という言葉一つで片付けられるよう…

ついに?!自治体公認のマンション民泊物件登場

東京都大田区認定「民泊」物件ついに登場 インバウンドビジネスニュース 国家戦略特区である東京都大田区にあるマンションの一室がついに自治体認定の民泊物件となった。民泊反対派の区分所有者にとってはバッドニュースかもしれない。しかし、これは国家戦…

マンションの管理費用を安くする方法

マンションの管理費用は区分所有者にとっては恒常的な問題だ。払わないという選択肢が基本的にはない。延滞すれば最悪は競売請求によって区分所有関係から排除されるコトさえもある。また、管理費用は建物や設備の老朽化に伴って毎年か数年に一回のペースで…

「マンションは管理を買え」はウソ?!

このフレーズはマンションの購入を考える人なら一度は耳にしたコトがあるのではないだろうか。決して間違ってはいない内容だ。しかし、高い管理費を払えばそれで良いかと言えばそうでもないコトも断言できてしまう実体がある。結論から述べてしまうと「マン…

割に合わないマンション建て替えの現状と解決策

マンションの老朽化の行き着く先は「建て替え」が待っている。カタチあるものは必ず朽ちていく。しかし、日本のマンションの寿命設定はあまりにも短い。地震が無いとは言え、築50年以上の共同住宅は世界中にいくらでも存在し、しかも現役で使われている。 国…

マンション管理組合の監事を解任する方法

マンション管理組合の役員である理事長同様に監事を解任したいケースがある。理事長との結託により管理組合が無力化されているようなケースや、癒着や横領の疑いがあるようなケースが浮かぶ。実際に、会計理事単独によって横領事件が起こされるようなケース…

アナタの知らないマンション管理費・修繕積立金の行方

マンションの管理費という意識で管理費と修繕積立金が引き落とされているコトは大概の区分所有者であれば知っているに違いない。管理費等というコトバでこの二種類のお金が毎月自動振替になっていると理解しているかもしれない。しかし、このお金がどのよう…

マンションの賃貸人(占有者)を排除する方法

それぞれの区分所有者の都合で賃貸に出されているマンションは数多く存在している。一時的な住処として使用される性質があるため、占有者となる賃借人が無責任な行為をするケースもまた多く存在しているに違いない。最悪の場合は、明らかにマンションにとっ…

マンション管理組合の理事長(管理者)を解任する方法

マンションの区分所有者を代理しているのは、「理事長」という立場にある人間だ。管理組合法人の場合はその法人自体が区分所有者を代理しているが、いずれの場合も最高意思決定機関の長を務めるのが「理事長」ということになっている。この理事長という立場…

マンション競売請求による区分所有関係からの排除

600万戸以上ものストックがある日本のマンション市場。これだけの戸数があれば、問題の数も尋常ではない。その中でも特に厄介な問題の一つが、通常の生活が阻害されるようなケースや、特定の区分所有者による管理費等の滞納問題が浮かんでくる。多くの人にと…

マンション管理組合の理事なり手不足対策

建物の老朽化と住む人の高齢化が同時に進行するマンション。この共同住宅を取り巻く環境において、マンション管理組合の理事のなり手不足は深刻になってきているという。これは老朽化が進む築数十年のマンションや団地だけの話ではない。 理事のなり手不足の…

マンション管理丸投げの代償は連帯責任に

マンションに住んでいながらにしてマンションの管理にはほとんど関心がない方がほとんどではないだろうか。しかし、丸投げの代償はあらゆるカタチで跳ね返ってくる。跳ね返りが無いなら、それはただのラッキーだ。リスクが放置されている状態に違いはない。 …

マンションの専有部分を「使用禁止」に追い込む条項

「共同利益に反する行為」への対応処置として、区分所有法第57条の行為の停止に関する記事を残したが、今回はさらにもう一段強力な区分所有法第58条の「使用禁止請求」について記したい。(以前の記事は下記参照) coperuman.hateblo.jp 区分所有法第58条 (…

民泊は簡易宿泊所の位置づけとなる。

社会問題と化している民泊サービスだが、本日(2016年1月13日)厚生労働省などの検討会において、民泊を許可制が必要となる「簡易宿泊所」に位置づけるコトでおおむね意見が一致したようだ。カプセルホテルなどのような業態と同じ位置づけというコトになる。こ…

知ってて損はないマンション管理会社の役割

マンションに住むモノにとって、管理会社との関わりは間接的または非間接的にあれど、実質的にはどのような立場に立って管理業を営んでいるか知っている人は少ないのではないだろうか。毎月管理委託料を払っているから何でも世話をやいてくれると思っている…

マンション管理規約の「設定」「変更」「廃止」のススメ方

すでに設定されている標準管理規約には実態にそぐわない又はそぐわなくなってきた条項があり、内容の変更が必要な場面があるものだ。特に昨今のAirbnb (エアービーアンドビー) 等による民泊サービスへの対応はマンションの住人にとっては大きなトレンドにな…

マンションの積立金横領防止のために気をつけるコト

マンションには埋蔵金とも言える積立金がある。これは約12年の周期で実施される大規模修繕に備えるためのお金のことだ。理事にでもなれば多少は積立金の管理について知ることもあるだろうが、それでも輪番制をしいていたり、マンション管理会社に任せっきり…

中古マンション相続の際に気をつけるコト

現代日本のマンション市場は、建物の老朽化と住人の高齢化といった二つの「老い」に直面している。悲しいが、「死」は例外なく誰にでもいつかは訪れる。そこで、相続をテーマの中心にして、2つの立場から所有者を失った空間をどうしていくべきか記したい。 …

マンションの民泊利用への対処法

2015年に入ってから騒がれ始めているマンションの民泊利用について、マンションの為に制定された区分所有法の観点から対応方法を記していく。民泊は苦情原因になったりとネガティブな情報が先行している。ニュースにも取り上げられているとおり、規約改正の…

マンションの義務違反者に対する措置

共同の利益に反する行為の停止 義務違反者に対する処置の一つとして、区分所有法には共同の利益に反する行為の停止に関する条文がある。 第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有…

臨時に集会の招集をかけるには

集会とは マンション管理組合の集会は、区分所有法34条2項によって、年に1回開催しなければならないコトになっている。しかし、場合によっては、定期的なもの以外にもAirbnbなどの民泊対応用に臨時に集会を開催し、規約の変更なりを進めていきたい場合もあ…

マンションの理事になったら

理事の立場 理事になったら、、、というよりも輪番制で当番がまわってきてしまった方が圧倒的に大多数ではないだろうか。好んで理事になりたいと言っている人にワタシは出会ったことがない。 そりゃあ、そうだ。考える前から「理事」なんて面倒臭いと思うの…

マンション標準管理規約ってナニ?

マンションを取得すると必ず配布されるのが「標準管理規約」だ。そう、カナラズ配布される資料である。何故ならば、この規約がアナタの住む建物の言わば、法律のような役割を果たすからだ。 そもそも、この標準管理規約は、それぞれのマンションによって内容…