マンション管理の特異点

マンション管理に役立つ法律やルールをコペルマンがわかりやすく解説

マンション集会の決議は欠席裁判化できる?!

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 マンションという共同住宅には民主主義のルールが取り入れられている。これは皆の意見や考えを意思決定に存分に反映させるための仕組みだ。同時に、コンセンサスを取るために多くの時間や労力を費やすコトも含んでいる。

 

 さまざまな価値観の人間が一つの敷地や建物を共有するため、各々のマンション固有の問題が発生するのは当たり前のコトであり、そういった問題を集会などを通してコンセンサスを図り、事態を収拾していくものである。

 しかし、一方でそんなコトにはおかまい無しの人が多いのも事実だ。意欲的に無報酬で理事を引き受けている人にとっては(報酬化している管理組合もある。)、なかなか疎ましい状況となる。しかし、区分所有法には便利なルールがある。

 

決議事項の例外処置

 原則的には、総会(集会)の決議要件としては、あらかじめ通知した事項のみの決議しか有効とならないルールがある。これは、集会通知の際に、「皆でこの議題に関して決議をとります。」と言った事項についてしか決議ができないというコトだ。

 

 なぜならば、あらかじめ通知した事項以外の決議をとる場合に不都合が起きるからだ。それは、あらかじめ通知された事項を(事前に)確認して、出席しないコトを決めた議決権者の意思を含むコトができなくなる為である。

 

 集会という場は、区分所有者が数ヶ月か1年に一回顔を合わせる貴重な場となっている為、いろいろな意見や顕在化していない問題についての対応策などについても声が上がりやすい。そんな有機的な場であるにも関わらず、すぐに決めて実行できる比較的容易な事項についてもあらかじめ通知された事項でなければ決議できないのは悩ましい。

 

 こういった問題を対応すべく、区分所有法第37条の第二項には下記のように例外処置が定められている。

 

決議事項の制限 (第37条第二項 抜粋)

集会の決議につき特別の定数がさだめられている事項を除いて、規約で別段の定めをする事を妨げない。

 

 条文中の「特別の定数がさだめられている事項」とは、議決権の3 / 4を必要とする特別決議のコトである。建て替えや、規約の変更等をするときに適用される決議事項である。こういった特別決議事項を「除いて」と書かれているので、議決権者の過半数を要する普通決議事項ならばOKという意味になる。

 

 そして、もう一つ気にしておくべきは、「規約で別段の定めを・・・」と記述されている点である。この例外処置を有効としておく為には、事前に規約を特別決議によって変更しておく必要がある。

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 上記に示した条件をクリアしていれば、集会での有機的な意見や考えを迅速に運営に反映していくコトが可能となる。ただし、上記に書かれている通り、普通決議事項に限られる点に注意が必要である。

 議決権の過半数以上が必要になるというコトは、集会の場に議決権者の半分以上が出席している必要があるというコトとなる。過半数にも満たない出席者で議論して、(事前に通知していない事項について)決議しても意味をなさないというコトだ。

 

 制限はあるものの、このような便利な条文(ルール)が存在するため、有効的に活用し、持ち主である区分所有者が主体となって合理的かつ有機的なマンション管理の運営につなげていくべきである。

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マンションの一室を賃貸に出す前に注意しておくべきコト

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 マンション購入者のほとんどが35年もの長期に渡るローンを組んで「終の住処」としている。しかし、35年という期間はあまりにも長く、地方の公務員などでもない限りは労働環境等の変化により引っ越しや住み替えを迫られるケースが多々発生する。

 投資目線で購入したマンションでない限りは、中古住宅しての販売価格が新築時の購入価格を超えることはほぼ100%無い。となると、次に考えるのは賃貸に出すコトではないだろうか。

 自らが所有権を保持したオーナーという立場のままで、他人に共同住宅であるマンションの一室を貸し出す際に最低限注意しておくべき事項がある。

 

意思に反した運命共同体

 賃貸契約を締結する際に、占有者となる賃借人に対して、マンションの管理規約遵守に関わる誓約書も提出してもらうのが通例となっている。これは、マンションという住居は、他人と建物や土地を共有しながら生活を営む共同住宅という性質からくるものだからである。すなわち、共同住宅という特性上、占有者(賃借人)にもルールを遵守させるコトでマンションの秩序を保つ意味合いがあるからだ。

 

 では、賃借人がマンション管理規約に定められたルールを守らず、迷惑行為を頻発に繰り返した場合にどのような事態になるのか。最悪は、管理組合からの「引き渡し請求」の提訴によって、共同住宅から法的に排除されるコトになる。しかも、所有権を持ったアナタが共同被告人として

  どのような行為によってこのような最悪の事態になるのかは過去の記事を参照してもらえれば分かりやすいかもしれない。

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確定判決後は元の所有者へ

 引き渡し請求によって占有者としての立場が奪われるのは、賃借人であって、貸主となるオーナーではない。裁判所からの確定判決後は、アナタの所有する一室は、原告となる管理組合等に引き渡され、最終的にアナタの元に引き渡されるコトになる。ケースにはよるものの、それまでに管理組合が被った費用等の請求が発生するコトもあるため、放っておけば、最終的に自分の元へ専有部分が戻ってくると安心してはいけない。仮に金銭的な負担が無かったとしても、マンションに住む他の住人からの信用を失った状態には替わりないのだから。

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 良くも悪くもマンションは他人同士が生活を営む共同住宅となっている。この性質上、敷地内や建物内の秩序は非常に重要な事項となることは容易に理解できる。賃貸に出すときは、こう言った常識的なコトが分かる人に貸さなくてはならない。

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マンションの火災保険は必須!(火災の損害賠償請求は失火者に重過失が認められる場合のみ)

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 マンションには多くの他人が生活を営んでおり、そんな共同住宅における火災は致命的である。いろんな人が居るというコトは、さまざまな不確定要素や不確実性も多く存在するというコトに他ならない。

 火災は人災というコトからも、自然災害である地震とは少しばかり性質が異なる。火災は、人に起因した災害である以上は、「加害者」と「被害者」に分かれる。しかし、歴史的にも木造住宅の多い日本においては、「加害者」に重過失がある場合に限って、損害賠償責任を負うと失火法で定められている。

 

民法第709条の規定は 失火の場合には之を適用せず。但し、失火者に重大なる過失ありたるときは 此の限りに在らず」(現代語訳)

 

 そう、重過失が認められなければ、とばっちりを受けても損害賠償を加害者に請求するコトができない仕組みになっているのだ。不運にも加害者になってしまった側からすれば、非常にありがたいルールであるものの、被害者からすれば180度状況が異なる不条理なルールだ。延焼の被害が甚大になることから加害者に賠償請求しても回収できる確率が著しく低くなるコトからこのようなルールになっているようだ。

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 こういった不条理な状況を創り出す不確実性からアナタの住処を守る方法は、相当な金持ちでもない限りは、火災保険以外に見当たらない。マンションの場合は、共用部分と専有部分から成り、共用部分には火災保険が掛けられているケースがほとんどだ。しかし、専有部分は所有者の意思が反映される。

 

 ローンを組むときなどに仲介業者等から斡旋されて加入するケースが圧倒的なはずだが、一度確認し、もし加入しているのであれば保険証券が手元にあるかどうかも確認しておくと良いかもしれない。

 

 重過失が認められたケースとして、寝タバコ、天ぷら油を火にかけたまま長時間台所から離れた、電気コンロをつけたまま寝た、、、、といった「著しく火災に発展するリスクが高い」ことを考えずに取った行動に起因している。考えればわかるのだが、実際にこういったことで資産を失い、資産を奪う事故が発生している。

 

 アナタの隣や階下の居住者が100%寝タバコをしないとは言い切れない。子供(未成年者)の火遊びに起因した火災でさえも、監督責任に重過失が認められなければ損害賠償請求が認められないルールなのだから、火災保険は入っておいた方がベターだ。

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マンション専有部分の競売請求&引渡し請求の判例

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 マンションの所有者に対する競売請求や賃借人に対する引き渡し請求は区分所有法の中でも特に厳しい条文となっている。所有者であれ、占有者であれ違反者として居住関係から強制的に排除される。そのため、特別決議となる議決権の四分の三以上の賛成が必要となり、違反者に対する弁明の機会まで与えなくてはならない。その上で決議を持って裁判所に提訴するコトになっている。

 

 では、どう言ったケースでこのような厳しい対処が可能になるのか。管理費や修繕積立金の滞納で適応されるケースが最も有名であろう。直接的にお金に絡むコトからも、滞納への対処は非常に厳しいの腑に落ちる。しかし、実際には無形の迷惑行為によって排除されたケースもある。競売請求の条文に関しては過去の記事を参照してほしい。

 

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目的外使用による排除

 平成8年5月に東京地裁の判決にて占有者の排除が認められたケースだ。賃借人が専有部分に業務用の資材を置くなどして仕事場として使用し、様々な迷惑行為があったコトにより、特別決議に掛けられた。おそらく、資材を加工したりするなどして騒音の被害もあったはずだ。

 似たようなケースとして、賃貸マンションを民泊に転用してしまうケースだ。現在の民泊は、需要があるものの社会問題を引き起こす側面があり、特区以外の地域において自治体へ届け出る必要がある。もし、そうでないならば、違反行為となるコトからも民泊を許可していない管理組合は比較的容易に排除可能であろう。

 

 鳩への餌付け

 平成7年11月に東京地裁にて管理組合の請求が認められたケースだ。こちらも賃借人ではあるが、問題なのはどのような迷惑行為をしていたかである。すなわち、賃借人でなくとも同様の判決が下りたに違いないと言える。これは、野鳩の餌付けによって汚損や悪臭、騒音等の障害が著しいコトが認められたことに起因している。

 つまり、野良猫に餌付けし、同じような障害を発生させた場合に、それが著しい迷惑行為として裁判所に認められれば同じような判決が下ると考えられる。

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その他

 専有部分内で大声であげたり、振動をつくりだしたり、消防設備の点検を拒んだり、火災警報器を鳴らしたり、管理人室に苦情の電話をしたおしたり・・・といった完全なる迷惑行為に対して裁判所が管理組合の競売請求や引き渡し請求を認めたケースもある。要は区分所有法第6条に記されている「共同の利益に反する行為」に該当するかどうかが争点となり、管理費の滞納だけに適応されるワケではないというコトである。

 

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 知っているかどうか、知ろうとするかどうかは個人や管理組合の自由だ。しかし、明確な法律として存在している以上は、その効力を最大限に活用した方がマンション管理における秩序は保ちやすくなる側面がある。

 実際に排除されるケースがあるコトを理解した住居人が、排除されるリスクまで背負って迷惑行為をエスカレートさせるとは考えにくい。マンションの管理は管理組合が主体となって実施されるべきものであるコトからも、居住者に厳しい条項やそれに纏わる判例があるコトを知らせるに越したコトはないはずだ。 

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」というものがある

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 マンションを含む住宅は、社会にとっては重要な構造物だ。また、ほとんどの人にとってはほぼ間違いなく一生で一番高い買い物だろう。そんな大切な個人の資産となる構造物が数年でダメになってしまっては困る。構造物とは実際に造ってみないとわからない部分が多々ある。これを逆手に取れば手抜き工事もやり放題(違法だが。)となる側面もある。しかし、そういった事象を阻止する仕組みや法律があるのだ。

 

 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、ブログタイトルのままだ。さすがは法治国家。アジアの新興国やアフリカに同様の法律があるとは思えない日本人ならではの繊細さを感じさせる法律だ。下記にある条文の第一条にある「目的」を見てもらえれば何のためにあるのかを理解するにはイメージがつかみやすい。


(目的)
第一条  この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

 

品確法の対象

対象となる箇所

 同法令における瑕疵担保責任の特例対象となっているのは、住宅の構造耐力上主要な部分となる「基礎」「壁」「柱」「梁」等と、雨水の浸入を防止する部分である「屋根」「外壁」などとなっており、これらの範囲に限られるとされている。

 

対象の住宅

 また、対象となる住宅は、「新築住宅」の請負契約と売買契約に適用される。請負契約というのは、新築受託の建設を他に請け負わせて造るものだ。とりあえずは、「新築住宅」というコトで認識してもらえれば良い。

 

対象の期間

 引き渡しから10年とされており、特約で20年まで伸長できるとされている。この場合に注意して欲しいのは、請負契約によって建てられた新築住宅だ。これは、建てる人、売る人、買う人がバラバラだ。この請負契約によって建てられた新築住宅の場合は、建設業者から注文者(のちの販売業者)へ引き渡された時から10年となる。

 例えば、建設業者から注文者(のちの販売業者)へ引き渡されてから、市場の状況により、販売まで10ヶ月要した場合は、その期間分は買主にとっては時間的なロスが出るというコトを意味している。

 また、「建設工事の完了の日から起算して一年を経過したもの」が新築住宅の定義とされているため、未使用の住宅であったとしても、工事完了から1年を経過した住宅では同法の適用は受けないので注意が必要だ。

 

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まとめ

 細かく同法を理解したい場合は下記のリンクから全条文が参照可能となっている。法が治める国だけあって、いろいろな法律がある。特に事件や事故などに巻き込まれない場合は民事に関する法律に関わるにコトになるが、その中でも最も身近なものの一つがが住居に関わるものになろう。ほとんどの人が住居に暮らすからだ。

 マンションを含む新築住宅を購入しようものなら個人としては大きな決断と負担を覚悟しなければならない。そんな新築住宅の品質確保は必須事項となろう。不幸にも、購入した新築住宅が欠陥住宅だった人も実際には居るのだ。法律は誰にも開放されている国が定めたルールなので知っておけばそれだけ自分や自分の資産を守ることにつなげていくことができる。